Disdetta del Contratto di Locazione: Tutto Quello che Devi Sapere

  1 Agosto 2024

Qual è la procedura di disdetta del contratto di locazione? In questa guida vedremo tutti i dettagli riguardanti la disdetta anticipata del contratto di locazione, che si tratti di una locazione ad uso abitativo o commerciale.

Infatti quando si firma un contratto di affitto entrambi i soggetti sono al corrente della durata del contratto, ma possono verificarsi delle condizioni tali da dover disdire il contratto di locazione da parte del locatore ma anche da parte del conduttore.

Entriamo nel dettaglio della procedura e delle caratteristiche che riguardano la disdetta del contratto di locazione richiesta dal locatore e dal conduttore, fino a vedere le caratteristiche che deve contenere la lettera di disdetta del contratto di locazione alle tempistiche da rispettare in base alla tipologie di contratto.

Disdetta anticipata: cosa succede e come fare

La legge stabilisce che nei contratti di affitto debba essere riportato il diritto di recesso, anche per quanto riguarda i contratti di affitto. Si tratta della Legge n. 392/1978, con specifica all’articolo 4, comma 1 e all’articolo 27, comma 7.

Entrambe le parti possono recedere il contratto in qualsiasi momento avvisando con una lettera formale tramite raccomandata con un anticipo che varia a seconda di chi richiede il recesso:

  • anticipo di almeno sei mesi dalla data di effettivo recesso per il conduttore, concepito dalla legge come soggetto più debole
  • anticipo di 12 mesi e motivazioni valide stabilite per legge per il locatore.

Quindi risulta abbastanza chiaro che la disdetta del contratto di locazione dopo 3 mesi, implica di dover rispettare il tempo minimo di preavviso di 6 mesi per poter formalizzare il recesso del contratto di locazione, quando si tratta di un conduttore e ancora più tempo qualora riguardi il locatore.

Che si tratti di una disdetta anticipata da parte del locatore o del conduttore, la legge chiarisce che esistono delle condizioni specifiche per le quali è possibile procedere con la disdetta anticipata. Ad esempio, nel caso del proprietario dell’immobile ci sono dei casi specifici per cui è possibile procedere ad una disdetta anticipata, oppure procedere con la disdetta secondo i termini stabiliti dal contratto, prima della scadenza.

Disdetta del contratto di locazione da parte del locatore

Quando è il proprietario dell’immobile, quindi il locatore a richiedere la disdetta del contratto di locazione è bene conoscere le condizioni entro le quali si può fare richiesta di disdetta anticipata.

Una delle condizioni in cui il locatore può richiedere la cessazione del contratto è il mancato rinnovo del contratto di locazione alla scadenza dei primi 6 anni di contratto.

In base alla legge 392/1978, art. 29, le condizioni per cui un locatore può procedere con la disdetta sono: utilizzo dell’immobile per se stesso o per i figli o parenti, demolizione dell’immobile, ristrutturazione dell’immobile per uso diverso da quello usato al momento. Per procedere con la disdetta è necessario inviare una lettera di disdetta del contratto di locazione dodici mesi prima della scadenza.

La disdetta deve essere comunicata un anno prima in modo da tutelare l’inquilino, e la legge prevede che qualsiasi clausola contrattuale che prevede tempistiche inferiori deve essere considerata nulla.

Il proprietario dell’immobile che vuole procedere alla disdetta del contratto di locazione per motivazione previste dall’articolo 29, dovrà inviare una lettera di disdetta all’inquilino, con la specifica delle motivazioni. Qualora non rispettasse quanto riportato dalla normativa dovrebbe far fronte al risarcimento di diciotto mensilità come indennità di avviamento.

Perché è necessario specificare la motivazione della richiesta di disdetta del contratto di locazione? L’onere da parte del proprietario dell’immobile rappresenta una tutela per l’inquilino che ha il diritto di verificare se la motivazione riportata rientri nelle ipotesi previste per legge e quindi nella legittimità.

In molti casi la richiesta di disdetta anticipata genera dei contenziosi con gli inquilini, anche se la motivazione rientra tra quelle previste dalla legge. Le problematiche di questa tipologia vengono meno se l’inquilino è moroso.

Se il locatore richiede una disdetta illegittima, l’inquilino può procedere in giudizio per richiedere un risarcimento danni e il ripristino del contratto.

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Una delle motivazioni per la quale il locatore può richiedere la disdetta anticipata del contratto di locazione riguarda la necessità di vendere l’immobile. In questo caso però il locatore si trova davanti ad una nuova questione da tenere in considerazione, il diritto di prelazione.

In base a quanto stabilito dall’articolo 38 comma 3, l’inquilino ha diritto ad esercitare il diritto di prelazione entro 60 giorni dalla ricezione della comunicazione di disdetta del contratto di locazione. Attenzione, perché per “comunicazione” si intende un atto ufficiale notificato, e vale sia per la comunicazione della richiesta di disdetta che per la richiesta di diritto di prelazione.

Le condizioni per poter usufruire del diritto di prelazione riguardano anche il versamento del prezzo dell’acquisto dell’immobile che deve essere fatto entro 30 giorni a decorrere dal sessantesimo giorno, dopo quello dell’avvenuta notifica da parte del proprietario dell’immobile. Dovrà avvenire contestualmente al contratto di acquisto o di compromesso.

Sul diritto di prelazione e sulle procedure da seguire qualora gli inquilini fossero più di uno e tutte le possibili implicazioni, esistono molte specifiche che la normativa definisce nel dettaglio.

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In caso di disdetta anticipata del contratto di locazione, il locatore dovrà considerare alcuni aspetti fiscali importanti. Infatti se il locatore procede con una disdetta anticipata del contratto deve considerare il costo dell’imposta di registro dovuta all’Agenzia delle Entrate.

Si tratta di un versamento con modello F23 da effettuare entro 30 giorni dalla data di risoluzione del contratto di € 67,00 come imposta di registro nel caso in cui la risoluzione avvenga consensualmente con scrittura privata autenticata o atto pubblico. Tale adempimento è particolarmente importante soprattutto per il proprietario e per le conseguenze ai fini Irpef della cessazione del contratto.

Quando invece, viene concordato un corrispettivo, l’imposta di registro viene applicata in misura proporzionale con aliquota al 2% per gli immobili affittati da privati e all’1% per gli immobili affittati da imprese a partita IVA.

Leggi anche Deposito Cauzionale nel Contratto di Locazione: Guida Pratica

Cessazione del contratto di locazione per morosità

Cosa succede se l’inquilino non paga l’affitto o le spese di condominio e il proprietario vuole interrompere il contratto di locazione? In caso di morosità del conduttore, la legge 392/1978 articolo 5 stabilisce che il locatore può procedere ad intimare lo sfratto dell’inquilino, anche nel caso in cui il canone di affitto viene pagato ma non vengono pagate le spese condominiali o gli oneri accessori.

Anche in questo caso esistono delle condizioni specifiche per cui la legge autorizza il locatore allo sfratto. Infatti per gli immobili ad uso abitativo la morosità deve superare una soglia specifica corrispondente a due mensilità.

Disdetta del contratto di locazione da parte del conduttore

Qual è la procedura se a richiedere la disdetta anticipata è il conduttore, quindi l’inquilino dell’immobile in affitto?

La disdetta del contratto di locazione da parte del conduttore può avvenire in qualsiasi momento, previa una comunicazione formale con preavviso di sei mesi. La normativa che regola questa possibilità è legge 431/1998 all’articolo 4, comma 6.

La legge riferisce che se il conduttore si trova in una situazione per cui gravi motivi lo portano a richiedere una disdetta anticipata del contratto, ha diritto di farlo con preavviso di sei mesi rispetto alla data in cui si ha intenzione di lasciare l’abitazione.

La disdetta del contratto di locazione da parte dell’inquilino deve essere comunicata formalmente tramite raccomandata o pec e all’interno della comunicazione devono anche essere specificate le motivazioni, in modo tale che qualora fosse necessario il proprietario possa procedere a una contestazione formale.

Lo spirito della normativa è di maggiore tutela per il conduttore, per questo è possibile inserire già in fase contrattuale una clausola in cui viene specificato che il conduttore può richiedere il recesso del contratto di locazione in qualsiasi momento, anche con un preavviso inferiore a sei mesi.

Abbiamo visto nel paragrafo precedente come la procedura sia diversa per il locatore. Infatti il proprietario dell’immobile deve dare un preavviso di un anno e devono esistere delle condizioni particolari per le quali la disdetta sia accettabile per legge.

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In caso di disdetta del contratto di locazione commerciale

In termini di disdetta del contratto di locazione, cosa cambia rispetto agli immobili ad uso abitativo, quando si parla di locazioni commerciali? Come per gli immobili privati la legge tende a tutelare i conduttori che nel caso di locali commerciali assumono un rischio imprenditoriali e quindi necessitano di una garanzia di stabilità contrattuale.

Di fatto già nel contratto di locazione commerciale, la legge prevede una tutela per il conduttore. La legge 392/1978 definisce località commerciali quegli esercizi in cui si svolgono attività commerciali, artigianali, industriali e professionali.

L’articolo 27 della legge stabilisce anche la durata dei contratti che può variare da 6 anni fino a 30 anni, con una specifica per le strutture ricettive che ha come durata minima del contratto 9 anni.

Per quanto riguarda il rinnovo del contratto di locazione ad uso commerciale, questi vengono rinnovati automaticamente per la stessa durata del contratto stabilito in fase di prima stipula.

Così come è possibile rinnovare tacitamente il contratto, la legge 392/1978 sempre all’articolo 27 dispone le modalità di disdetta del contratto di locazione commerciale.

Infatti, come prima opzione il locatore può bloccare il rinnovo automatico del contratto di locazione commerciale con una lettera di preavviso almeno 12 mesi prima della scadenza del contratto. La lettera deve essere una comunicazione formale, quindi inviata tramite raccomandata oppure posta certificata.

Nel caso in cui il locatore voglia impedire il rinnovo del contratto di locazione commerciale di una struttura ricettiva i tempi si allungano e dovrà inviare la lettera di disdetta del contratto di locazione entro 18 mesi dalla data di scadenza del contratto.

Come per la disdetta di contratto per locali ad uso abitativo, anche per i proprietari di locali ad uso commerciale la disdetta del contratto di locazione deve rispettare la normativa che richiede le motivazioni valide in termini di legge per procedere alla richiesta di disdetta.

In base all’articolo 29 il proprietario dell’immobile commerciale può richiedere disdetta nel caso in cui abbia necessità di utilizzo per uso personale o familiare oppure per avviare la sua attività. Questa comunicazione deve rivelarsi veritiera, infatti la parte conduttrice può richiedere il ripristino del contratto qualora entro 6 mesi non sia stata avviata l’attività per la quale si è richiesta la cessazione della locazione.

Nel caso del conduttore invece, la richiesta di disdetta del contratto di locazione commerciale può essere fatta con l’invio della comunicazione di disdetta 6 mesi prima della scadenza.

Nella comunicazione devono essere inserite anche le motivazioni gravi e oggettive. Infatti, per disdire il contratto di locazione devono essere intervenute motivazioni gravi e imprevedibili che vanno al di là del contratto stabilito, come ad esempio il fallimento o gravi condizioni economiche dell’attività. Tali motivazioni non sono necessarie per il caso in cui nel contratto le parti abbiano stabilito una disdetta libera a favore del conduttore.

Leggi il nostro approfondimento Disciplina Locazione Non Abitativa: Contratti e Normativa per Uso Commerciale

La comunicazione di disdetta: ecco come funziona

Nei precedenti paragrafi abbiamo visto come sia il proprietario dell’immobile che l’inquilino per procedere alla disdetta del contratto di locazione debbano inviare una comunicazione di disdetta del contratto di locazione formale, secondo tempistiche diverse a seconda dei casi.

Come avviene dunque la procedura e quali sono le caratteristiche della lettera di disdetta contratto di locazione?

Se è vero che la legge riferisce la necessità di una “comunicazione” sarà opportuno inviare una lettera con raccomandata con ricevuta di ritorno o comunicazione tramite posta elettronica certificata, per evitare di incorrere in antipatiche incomprensioni.

 

Le tempistiche in questo genere di situazioni sono molto importanti perché abbiamo visto come cambino se a chiedere la disdetta del contratto è il locatore o il conduttore e ancora di più se nel caso di disdetta del contratto di locazione per vendita dell’immobile debba essere preso in considerazione anche il diritto di prelazione, di cui abbiamo parlato nel paragrafo dedicato alla disdetta del contratto di locazione da parte del locatore.

Se hai bisogno di assistenza legale per la gestione di una disdetta di contratto di locazione, richiedi subito una consulenza agli avvocati di Youxta. (link)

Vediamo ora da un punto di vista pratico come viene stilata una lettera di disdetta, sia per le locazioni ad uso abitativo che commerciale.

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La lettera di disdetta: caratteristiche

Come si scrive la lettera di disdetta del contratto di locazione e quali elementi non devono mancare? Per quanto riguarda l’atto di disdetta del contratto di locazione, questo dovrà contenere:

  • i dati generali di chi richiedere il recesso del contratto
  • i dati relativi all’immobile
  • la data di stipula del contratto
  • la data di disdetta del contratto
  • le motivazioni legate alla necessità della disdetta.

C’è la possibilità di avvalersi di moduli precompilati per la stesura della lettera di disdetta del contratto di locazione, ma essendo una materia molto complessa e articolata suggeriamo di consultare un legale per avere conferma della corretta struttura della lettera e del rispetto delle tempistiche e delle motivazioni autorizzate per legge.

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