Deposito Cauzionale nel Contratto di Locazione: Guida Pratica

Il deposito cauzionale nel contratto di locazione è l’argomento che andremo ad approfondire in questa guida. Vedremo prima di tutto cosa si intende per deposito cauzionale e quando può essere richiesto, lo applicheremo poi alla locazione di un appartamento ad uso abitativo e vedremo le differenze rispetto all’affitto di un locale commerciale. Affronteremo gli aspetti più pratici per capire come funziona il deposito cauzionale per la locazione e analizzeremo le variabili che possono verificarsi quando ci si trova a dover pagare o richiedere un deposito cauzionale con i relativi riferimenti normativi. Inoltre vedremo insieme la differenza tra caparra e deposito cauzionale e scopriremo se il deposito cauzionale per l’affitto è obbligatorio.

Come funziona il deposito cauzionale per affitto: è obbligatorio?

Per comprendere come funziona il deposito cauzionale è necessario sapere di cosa si tratta.
Il deposito cauzionale è una somma di denaro che viene versata dall’inquilino a garanzia su richiesta del proprietario dell’immobile.

In questa guida ci riferiamo esclusivamente al deposito cauzionale per la locazione ma è bene sapere che è possibile richiedere una cauzione anche in altre circostanze, come ad esempio nel caso di utenze.

In linea generale la richiesta di un deposito cauzionale deve essere espressamente prevista in contratto e sull’importo versato a titolo di deposito non viene applicata l’IVA in base a quanto stabilito nell’art. 15 del DPR 633/72.

Quando va versato il deposito cauzionale?

Nel caso di un deposito cauzionale per una locazione, in fase di firma durante la stipula del contratto viene indicata la somma da versare come cauzione (in genere pari a 2 o 3 mensilità del canone) che dovrà essere corrisposta al momento stesso della stipula e restituita alla conclusione del rapporto tra locatario e locatore, solo se le condizioni dell’immobile sono le stesse di quando è stato consegnato l’immobile.
In sintesi il deposito cauzionale deve essere versato al momento della stipula del contratto non prima e non è obbligatorio se non viene esplicitato nel contratto.

La restituzione del deposito cauzionale è prevista nel contratto di locazione in cui viene specificato il passaggio secondo cui le condizioni dell’immobile devono essere tali da non riscontrare danni che superino la normale usura del tempo.

Leggi anche il nostro approfondimento su Imposta di Registro nei Contratti di Locazione

La clausola relativa al deposito cauzionale in un contratto di locazione

Nel caso in cui si voglia richiedere un deposito cauzionale deve essere esplicitato all’interno del contratto di locazione ad uso abitativo o commerciale.

La legge prevede, in base all’art. 11 della L. n. 392/1978, che il canone non deve superare le tre mensilità escluse le spese. In questo modo la legge vuole tutelare l’affittuario perché superando i tre mesi di anticipo del canone di affitto, il proprietario potrebbe trarne un eccessivo vantaggio..

Se nel contratto non è stata esplicitata la richiesta di una cauzione il proprietario non può richiederla, viceversa qualora l’affittuario non versi il deposito cauzionale così come stabilito contrattualmente, il proprietario avrà diritto a richiedere la risoluzione del contratto per inadempimento.

Perché si paga il deposito cauzionale?

Nel contratto di affitto viene inserita da parte del proprietario la clausola del deposito cauzionale a garanzia per eventuali danni che l’inquilino potrebbe provocare all’immobile o ad eventuali beni anche mobili.

Si tratta di una premura da parte del proprietario che necessita di tutelarsi da possibili problemi causati da chi prende l’appartamento o il negozio in affitto.

Ti potrebbe interessare anche la guida Ripartizione Spese tra Proprietario e Inquilino: Spese Condominiali, Imu e Tasi

Come si costituisce un deposito cauzionale?

Come abbiamo anticipato il deposito cauzionale deve essere previsto nel contratto di locazione e deve essere versato dall’inquilino al momento della stipula del contratto. La somma da versare, in base a quanto stabilito dalla legge, non deve superare le tre mensilità e la restituzione del deposito cauzionale di un contratto di locazione avviene alla chiusura del contratto, quindi allo scadere del contratto e comunque a seguito della riconsegna dell’immobile.

Nel momento in cui l’affittuario riconsegna le chiavi dell’abitazione, il proprietario ha l’obbligo di restituire il deposito cauzionale, ma le condizioni per la restituzione devono essere rispettate.

L’immobile deve essere consegnato al proprietario nelle stesse condizioni in cui lo ha ricevuto e deve dimostrare di essersi occupato della manutenzione ordinaria senza averlo danneggiato o modificato o avendo risolto eventuali danni causati nel tempo. Non deve essere considerata a tali fini, la normale usura legata al tempo.

Se l’inquilino non ha rispettato questi aspetti, il proprietario può esercitare il diritto di non restituire parte o tutto il deposito cauzionale, trattenendolo a titolo di rimborso del danno.

Altro aspetto da tenere in considerazione riguarda i tempi entro i quali deve essere restituito il deposito cauzionale. La prescrizione che opera in questo caso è quella ordinaria di dieci anni dall’effettiva restituzione dell’immobile, l’inquilino può pertanto esigere la restituzione del deposito cauzionale entro tale termine..

Un aspetto importante riguarda la registrazione del contratto di locazione. Infatti in base a quanto stabilito dal Codice civile all’articolo art. 1571 un contratto di locazione deve essere registrato e deve rispondere a una serie di obblighi.

Prima di tutto deve essere redatto in forma scritta, altrimenti perde validità e deve essere registrato all’Agenzia delle entrate. L’unica variazione riguarda i contratti di locazione sotto i 30 giorni nell’arco dell’anno. In questo caso non deve essere fatta la registrazione.

Di conseguenza, la richiesta di un deposito cauzionale su un contratto di locazione non registrato non è da ritenersi valida, dal momento che alla base del contratto di locazione valido c’è la registrazione presso l’Agenzia delle Entrate.

Nel caso in cui il proprietario della locazione non rispetti la legge incorre in sanzioni amministrative.

Che differenza c’è tra caparra e deposito cauzionale?

Spesso quando si parla di caparra ci si riferisce al deposito cauzionale. In realtà i due termini hanno dei significati diversi e funzioni diverse. In entrambi i casi devono essere esplicitati all’interno del contratto. Vediamoli nel dettaglio.

Si parla di deposito cauzionale in riferimento alla somma di denaro richiesta dal proprietario come garanzia di prosecuzione del contratto di affitto. La principale differenza rispetto alla caparra risiede nel fatto che il deposito cauzionale viene richiesto per risolvere emergenze che possono verificarsi durante il periodo del contratto di affitto. Il proprietario è tenuto alla restituzione del deposito cauzionale a fine contratto, ma può trattenerlo in specifiche situazioni come nel caso in cui l’inquilino abbia causato dei danni.

La caparra invece fa riferimento ad una somma di denaro che viene richiesta in anticipo dal proprietario dell’immobile, sempre attraverso un contratto, a garanzia dell’accordo preso.

Generalmente la quota richiesta non è una somma particolarmente sostanziosa e viene trattenuto nel caso in cui gli accordi non vengano rispettati. Spesso utilizzata negli affitti brevi a scopi turistici, serve a garanzia di disdette facili che potrebbero provocare un danno economico all’affittuario. Orientativamente il costo della caparra va da un minimo del 10% fino al massimo di tre mensilità accordate.

La restituzione della caparra avviene al momento della stipula reale del contratto, quando è confermato l’interesse dell’inquilino per l’immobile.

Qual è la differenza dunque tra deposito cauzionale e caparra? Principalmente il fatto che la caparra non ha la stessa funzione della cauzione ed è un vero e proprio anticipo rispetto al prezzo pattuito. Qualora si volesse utilizzare la caparra come cauzione, andrebbero cambiati i termini del contratto.

La cauzione a differenza della caparra non è un anticipo, ma una quota versata a garanzia e non inclusa nel prezzo stabilito.

Scopri il nostro approfondimento su Cosa succede se l’inquilino paga sempre in ritardo

Subentro in un contratto di locazione e deposito cauzionale

Cosa succede in caso di subentro? Qualora una delle due parti avesse necessità di essere sostituita si applica la procedura del subentro. Questa procedura può riguardare sia il proprietario dell’immobile che, ad esempio, potrebbe vendere l’immobile e di conseguenza in corso di contratto subentrerebbe un nuovo proprietario, allo stesso modo potrebbe riguardare anche l’inquilino che potrebbe lasciare la casa e far subentrare un nuovo soggetto, sempre che questa possibilità sia prevista dal contratto o consentita comunque dal proprietario.

Nel caso del subentro in un contratto locazione deve essere versato un nuovo deposito cauzionale?

In realtà il problema non è dell’inquilino che ha già versato la sua cauzione ma del nuovo proprietario che dovrà prendersi l’onere di restituire la cauzione allo scadere del contratto.

Relativamente all’acquisto o successione da parte di un nuovo proprietario, il codice civile riporta quanto segue all’articolo 1602:

• 
  (Effetti dell’opponibilità della locazione al terzo acquirente).
  
  Il terzo acquirente tenuto a rispettare la locazione subentra, dal giorno del suo acquisto, nei diritti e nelle obbligazioni derivanti dal contratto di locazione.

In base a quanto stabilito dal codice civile dunque, chi subentra come nuovo proprietario deve prendersi anche l’onere della restituzione del deposito cauzionale all’inquilino allo scadere del contratto.

Pertanto tale aspetto va accuratamente valutato e gestito nella fase della compravendita dell’immobile con un accordo specifico tra vecchio e nuovo proprietario rispetto all’importo del deposito cauzionale.

Cosa succede se il contratto di locazione è a uso commerciale

Anche nel caso di un contratto di locazione commerciale il deposito cauzionale può essere richiesto dal proprietario, esplicitandolo nella stipula del contratto.

Così come per gli immobili anche per la locazione ad uso commerciale la presenza del contratto è necessaria alla regolamentazione del rapporto tra proprietario e inquilino.

Anche per il deposito cauzionale di un contratto di locazione commerciale vale la regola di poter richiedere al massimo tre mensilità di deposito e la restituzione alla fine del contratto.

Un aspetto importante per quanto riguarda questa tipologia di contratti riguarda il caso del subentro. Infatti, qualora avvenga una cessione di azienda c’è una variabile importante da considerare. Se ad esempio un esercente subentra ad un altro acquistando la licenza, ma non le mura del locale, in questo caso il nuovo esercente dovrà richiedere espressa autorizzazione al proprietario dell’immobile. In questo sarà molto delicata la questione della cauzione e altrettanto utile in fase di stesura del contratto tenere conto anche di questi aspetti e segnalare le sorti della cauzione in questi specifici casi.

Le argomentazioni sul deposito cauzionale sono molto ricche e complesse, soprattutto se andiamo ad indagare nel dettaglio rischi e vantaggi per il proprietario dell’immobile o per l’inquilino, nel caso di una locazione ad uso abitativo.

A maggior ragione l’argomento diventa complesso se andiamo a parlare di deposito cauzionale per contratti di locazione ad uso commerciale.

Risulta evidente la necessità di un parere esperto per non incorrere in spiacevoli sorprese e affrontare un contratto di locazione con sicurezza e serenità.

Se hai necessità di una consulenza in relazione al deposito cauzionale, contatta subito un avvocato immobiliarista esperto di Youxta.