Disciplina Locazione Non Abitativa: Contratti e Normativa per Uso Commerciale

Quali sono gli immobili ad uso non abitativo? E nello specifico, cosa si intende per immobile ad uso commerciale? In questo approfondimento andremo a rispondere alle domande più frequenti riguardanti la disciplina della locazione non abitativa.

In questa sede capiremo anche cosa succede se si affitta ad uso abitativo un immobile ad uso ufficio e qual è la durata minima che deve avere un contratto di locazione ad uso non abitativo. Indagheremo gli articoli della legge che disciplina questa materia per fare chiarezza sui dubbi che maggiormente riguardano questo argomento.

Disciplina locazione non abitativa: cosa prevede

Come è facile intuire la locazione ad uso non abitativo riguarda una locazione per uso diverso da quello di abitazione, ci si riferisce ad immobili di varia natura che devono avere come unica prerogativa quella di non essere immobili a scopo residenziale. La normativa che regola e disciplina il contratto di locazione ad uso non abitativo è la Legge n. 392 del 27 luglio 1978. Vediamo gli aspetti più importanti regolati da questa norma. L’obiettivo primario della normativa è quello di tutelare la parte più debole che è il conduttore, vale a dire l’inquilino. Infatti, all’articolo 79 viene esplicitato come sia da considerarsi nulla qualsiasi pattuizione che limiti la durata del tempo contrattuale o una maggiorazione del canone rispetto a quello previsto da disposizione di legge. Di seguito il testo dell’articolo 79:

• È nulla ogni pattuizione diretta a limitare la durata legale del contratto o ad attribuire al locatore un canone maggiore rispetto a quello previsto dagli articoli precedenti ovvero ad attribuirgli altro vantaggio in contrasto con le disposizioni della presente legge. Il conduttore con azione proponibile fino a sei mesi dopo la riconsegna dell’immobile locato, può ripetere le somme sotto qualsiasi forma corrisposte in violazione dei divieti e dei limiti previsti dalla presente legge. (In deroga alle disposizioni del primo comma, nei contratti di locazione di immobili adibiti ad uso diverso da quello di abitazione, anche se adibiti ad attività alberghiera, per i quali sia pattuito un canone annuo superiore ad euro 250.000, e che non siano riferiti a locali qualificati di interesse storico a seguito di provvedimento regionale o comunale, è facoltà delle parti concordare contrattualmente termini e condizioni in deroga alle disposizioni della presente legge. I contratti di cui al periodo precedente devono essere provati per iscritto).

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La legge prevede che venga definito immobile ad uso non abitativo un immobile adibito ad attività di tipo commerciale e artigianale come ad esempio: agenzie di viaggio, impianti sportivi e ricreativi, sedi di lavoro autonomo, sedi di partiti o sindacati, enti pubblici territoriali, attività teatrali e attività alberghiere.

La durata del contratto di locazione ad uso non abitativo varia a seconda della tipologia di attività e lo vedremo nel dettaglio nel prossimo paragrafo.

Leggi anche l’articolo sul deposito cauzionale nel contratto di locazione.

Contratto di locazione uso non abitativo: cosa dice la legge 392/78

Vediamo ora nello specifico cosa dice la legge 392/78 nei suoi articoli più importanti. Dall’articolo 27 la normativa fa riferimento agli immobili affittati per uso non abitativo, in particolare, proprio l’articolo 27 regola la durata del contratto di locazione ad uso non abitativo, come riporta di seguito:

• La durata delle locazioni e sublocazioni di immobili urbani non può essere inferiore a sei anni se gli immobili sono adibiti ad una delle attività appresso indicate:
  1. industriali, commerciali e artigianali;
  2. di interesse turistico comprese tra quelle di cui all’articolo 2 della legge 12 marzo 1968, n. 326.
  La disposizione di cui al comma precedente si applica anche ai contratti relativi ad immobili adibiti all’esercizio abituale e professionale di qualsiasi attività di lavoro autonomo. La durata della locazione non può essere inferiore a nove anni se l’immobile, anche se ammobiliato, è adibito ad attività alberghiere. La normativa poi, regola anche la rescissione del contratto, le sanzioni e i limiti anche riguardo alla sublocazione.

Consulta anche il post sull’imposta di registro nei contratti di locazione.

Che durata minima deve avere un contratto di locazione ad uso non abitativo?

Una volta compresa la specificità del contratto di locazione ad uso non abitativo possiamo entrare nel dettaglio delle caratteristiche di questo tipo di contratto, a partire dalla durata.

Che durata minima deve avere un contratto di locazione ad uso non abitativo? A definire i termini della durata del contratto di locazione ad uso commerciale o più genericamente ad uso non abitativo è l’articolo 27 della legge n. 392 del 27 luglio 1978.

Nella normativa vengono divisi i contratti in base alla destinazione della locazione. La prima macroarea riguarda i contratti della durata di 6 anni con primo rinnovo automatico per lo stesso periodo, se il proprietario non richiede disdetta per giustificati motivi, riconosciuti e indicati nella legge.

Appartengono a questa categoria gli immobili che vengono adibiti ad attività di tipo:

• industriale, commerciale e artigianale
• agenzie di viaggio e turismo
• impianti sportivi e ricreativi
• lavoro autonomo
• lavoro assistenziale, culturale e scolastico
• sede di partiti o di sindacati

Per altre tipologie di immobili invece, la legge prevede che i contratti abbiano una durata di 9 anni, con la stessa procedura di rinnovo o disdetta indicata per i contratti a 6 anni. Gli immobili che rientrano in questa categoria sono quelli che vengono utilizzati per l’esercizio di:

• attività alberghiere
• imprese assimilate ai sensi dell’art. 1786 c.c.
• attività teatrali.

Nel complesso dunque, un contratto di locazione o sublocazione ad uso non abitativo non può essere inferiore ai sei anni e per particolari tipologie di immobili non può essere inferiore ai nove anni.

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Locazione ad uso commerciale: come funziona e contratto specifico

Il contratto di locazione ad uso commerciale è una tipologia di contratto di locazione ad uso non abitativo. Il proprietario di un immobile lo mette a disposizione di un conduttore per essere destinato ad uso commerciale. L’affittuario pagherà una somma di denaro concordata ogni mese come canone di affitto.

Il contratto di locazione ad uso commerciale riguarda la locazione di negozi, magazzini, uffici, laboratori ecc. e deve rispettare obbligatoriamente alcuni aspetti:

• obbligo di registrazione entro 30 giorni dalla firma del contratto
• non è possibile applicarlo ad abitazioni private
• non può essere applicato in spazi in cui vengono offerti altre tipologie di servizi, come ad esempio le aree di coworking.

Gli elementi che devono necessariamente essere inseriti all’interno di un contratto di locazione ad uso commerciale sono:

• i dati dei contraenti
• i dati e le caratteristiche dell’immobile, a partire dall’indirizzo della locazione, il numero di vani e le pertinenze
• i dati catastali
• il canone
• la durata del contratto di locazione

Attenzione a questo ultimo punto. Infatti la durata del contratto di locazione, come abbiamo visto nei precedenti paragrafi non può essere inferiore a 6 anni per determinate tipologie di immobili, e a 9 anni per altre tipologie di locazioni. A differenza della locazione ad uso abitativo per quanto riguarda la locazione di immobili ad uso commerciale l’affittuario utilizza i beni presi in affitto dal proprietario dell’immobile con lo scopo di svolgere attività imprenditoriali ed economiche. Come abbiamo visto nei paragrafi precedenti, la normativa che regola questo tipo di locazione è riscontrabile negli articoli 7 – 11 e negli articoli 27 – 42 della Legge 392/1978, più conosciuta come Legge sull’equo canone. Le locazioni che rientrano in questa normative sono quelle che non superano un canone annuo di 250 mila euro, che vengono definite “grandi locazioni”. Se hai bisogno di assistenza legale gli avvocati di Youxta sono a tua disposizione. Richiedi subito una consulenza.

Cosa succede se si affitta ad uso abitativo un immobile ad uso ufficio?

La regolamentazione della locazione degli immobili ad uso abitativo chiarisce dall’articolo 27 della Legge n. 392 del 27 luglio 1978 che c’è una differenza di tipo contrattuale quando l’immobile viene utilizzato per altri scopi rispetto alla residenza.

Cosa succede se l’affittuario decide di abitare in un immobile con contratto a uso ufficio? Oppure viceversa, cosa succede se l’immobile ad uso abitativo viene utilizzato a scopi commerciali?

L’affittuario rischia di essere sfrattato, perché sta violando quanto stabilito in fase contrattuale, dove è stato chiarito lo scopo effettivo della destinazione d’uso dell’immobile.

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