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Consulenza Legale Immobiliare per Contratti
di Compravendita e Permuta
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Le Opinioni dei nostri Clienti
Devi comprare o vendere casa e hai dei dubbi su come procedere? Hai delle perplessità sul contratto di compravendita immobiliare e desideri un supporto legale? Vuoi essere sicuro di evitare possibili problemi futuri? Hai comprato casa e hai scoperto una serie di difetti nascosti solo dopo molto tempo?
Hai dato in permuta il tuo terreno e il costruttore non ha realizzato la tua unità immobiliare?
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Potrai inoltre agire a tutela dei tuoi diritti anche nella fase successiva all’acquisto per chiedere il risarcimento del danno o la riduzione del prezzo.
I nostri Legali sapranno individuare la strategia personalizzata più adatta alle tue necessità, fornendoti così una consulenza di compravendita immobiliare studiata su misura.
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Vuoi assistenza per un contratto preliminare? Il promittente acquirente non vuole più concludere il contratto e ti chiede la restituzione della caparra? Vuoi richiedere il pagamento delle spese condominiali che l’Amministratore ha richiesto a te a chi ti ha venduto l’immobile?
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Cos’è la compravendita immobiliare e cosa prevede il contratto
La compravendita immobiliare è il contratto attraverso il quale una parte trasferisce ad un’altra la proprietà, o un altro diritto reale ad es. l’usufrutto, di un immobile e/o di un terreno a fronte del pagamento del prezzo concordato.
La permuta immobiliare, come la vendita, produce l’effetto del trasferimento della proprietà, con la differenza che anziché prevedere il pagamento del corrispettivo in denaro le parti scambiano tra loro la proprietà di un immobile e/o di un terreno. Molto spesso la permuta viene utilizzata nel caso di realizzazione di nuovi edifici: in genere il soggetto proprietario di un terreno lo cede all’impresa costruttrice che diventa proprietaria del terreno su cui costruire un complesso immobiliare e si impegna a costruire e trasferire la proprietà di una o più unità immobiliari di nuova realizzazione, quale prezzo di acquisto del terreno.
Entrambi i contratti, avendo ad oggetto beni immobili, devono obbligatoriamente avvenire per iscritto e con la forma dell’atto pubblico o comunque della scrittura privata autenticata. Dunque, solo con l’atto sottoscritto davanti al Notaio si realizza l’effetto giuridico del trasferimento della proprietà del bene, ogni diversa forma per tale contratto, compreso un atto sottoscritto e scambiato tra le parti, è nullo perché privo del requisito formale previsto per legge.
I predetti contratti sono peraltro obbligatoriamente soggetti a trascrizione presso l’Agenzia del Territorio (c.d. Conservatoria) al fine di assicurare la necessaria pubblicità della notizia del trasferimento dell’immobile. Ciò garantisce la sicurezza della circolazione degli immobili senza compromettere i diritti altrui avendo la certezza di acquistare da chi è legittimato a vendere.
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Contratto di compravendita immobiliare: come procedere
La compravendita immobiliare è un contratto molto importante per gli effetti che produce e il valore dei beni che trasferisce.
È conseguentemente molto importante procedere nel modo più attento possibile, sia prima che dopo la vendita, a tutela di entrambi i contraenti. Per questo è fondamentale ricevere un’assistenza legale immobiliare non solo durante la firma del contratto di compravendita, ma in tutte le fasi della trattativa.
Prima di procedere alla compravendita immobiliare
Nella maggior parte dei casi prima di procedere al contratto c.d. definitivo si rende necessario procedere alla sottoscrizione di un preliminare c.d. compromesso in cui le parti individuano già gli aspetti principali della vendita: soprattutto il prezzo e le relative modalità di pagamento, la data di stipula del contratto definitivo davanti al Notaio, eventuali condizioni quali ad es. l’ottenimento del mutuo da parte dell’acquirente.
Ricevere un’assistenza mirata e un supporto qualificato nella compravendita immobiliare è di fondamentale importanza sia per il venditore che per l’acquirente, in quanto con le giuste verifiche ed accortezze si può evitare l’insorgere di problematiche future che potrebbero portare a contenziosi. Solo per citare alcuni esempi è molto importante valutare:
- le clausole più adeguate con riferimento al pagamento della caparra confirmatoria o dell’acconto,
- l’opportunità o meno di procedere alla trascrizione del contratto preliminare,
- la conformità urbanistico-edilizia dell’immobile,
- la possibilità di immettere nel possesso il promissario acquirente in un momento anticipato rispetto al contratto definitivo,
- la possibilità di concordare la ripartizione ad hoc delle spese condominiali dell’immobile da acquistare
Solo un contratto preliminare completo di tutti gli elementi previsti dalla legge può consentire in caso di disaccordo alla parte che subisce l’eventuale inadempimento dell’altra (sia per l’acquirente che per il venditore) di agire davanti al Tribunale per ottenere la esecuzione in forma specifica del contratto ai sensi dell’art. 2932 c.c. per ottenere una sentenza che sostituisca il contratto definitivo.
Dopo la compravendita
Altrettanto importante è farsi assistere immediatamente da un legale esperto immobiliare per ogni tipo di problematica che può insorgere successivamente al contratto definitivo di compravendita.
Generalmente si tratta di criticità che riguardano vizi o difetti dell’immobile di cui la parte acquirente ha avuto conoscenza solo dopo il contratto. In tale tipo di controversie è fondamentale avere riguardo ad una serie di accorgimenti tecnico-procedurali quali ad es. il termine di decadenza e le modalità per la denuncia dei vizi, la prova degli stessi, e le possibili richieste da effettuare. Ciò sia dal lato dell’acquirente per evitare che incappando in qualche errore su questi aspetti veda compromesso i propri diritti, sia dal lato del venditore che può trovarsi ad affrontare richieste di riduzione del prezzo o di risarcimento dei danni tardive e magari infondate.
Molto frequenti sono anche le liti relative al pagamento delle spese condominiali e alla richiesta di rimborso di quanto eventualmente anticipato da una parte all’altra.
Argomenti più discussi
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Si può comprare una casa con ipoteca?
Sì, l’iscrizione ipotecaria non impedisce la compravendita immobiliare. È però un peso che grava sull’immobile che ne compromette il valore effettivo; pertanto, se ne deve tenere conto ai fini della determinazione del prezzo e dell’eventuale accollo da parte dell’acquirente del debito da cui deriva l’ipoteca. -
Chi paga il Notaio?
In genere le spese e le imposte relative al rogito, ossia al contratto definitivo di compravendita, spettano alla parte acquirente. Non si tratta però di una regola inderogabile, le parti pertanto possono trovare un accordo per una diversa ripartizione dei costi e dei compensi del Notaio. -
Si può vendere un immobile in comproprietà?
Si, se c’è l’accordo di tutti i comproprietari. Spesso però, soprattutto in caso di compendi ereditari, capita che i vari eredi abbiano idee e progetti diversi. In tali casi la soluzione preferibile è quella di un accordo che ad es. preveda la vendita delle quote tra gli stessi comproprietari ad uno solo di questi. L’alternativa, infatti, è la divisione giudiziale che è da evitare per i tempi e i costi che in genere comporta.
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