Spese condominiali arretrate: chi paga dopo la vendita?

Una delle problematiche ricorrenti al momento della vendita di un immobile è quella relativa alla ripartizione delle spese condominiali tra chi vende e chi acquista. Il codice civile, al riguardo, prevede la responsabilità c.d. solidale tra venditore e acquirente per il pagamento delle spese relative all’anno in corso all’epoca della vendita e quello precedente. In altri termini, il Condominio creditore può agire – per il pagamento degli oneri condominiali dell’anno della vendita e di quello prima – sia nei confronti di chi vende sia nei confronti di chi acquista.

È pertanto particolarmente importante, al momento della valutazione dell’acquisto di un immobile, avere un’informativa analitica e dettagliata della situazione contabile condominiale rispetto all’unità immobiliare che si intende comprare. Questo per evitare brutte sorprese e non correre il rischio di scoprire troppo tardi l’esistenza di un qualche debito anche di ingente valore che potrebbe addirittura compromettere la convenienza dell’acquisto.

La liberatoria condominiale

In genere, in occasione della stipula dell’atto definitivo di compravendita, il venditore fornisce la c.d. liberatoria condominiale che – di fatto – è una dichiarazione rilasciata dall’Amministratore che riguarda o stato dei pagamenti degli oneri e delle eventuali liti giudiziarie in cui il Condominio è coinvolto. A ben vedere, dunque, non ha nessun effetto liberatorio rispetto ad eventuali pagamenti che dovessero palesarsi in un momento successivo alla vendita ma riferibili al periodo precedente. Basti pensare che – nel momento in cui l’Amministratore (leggi qui l’articolo sulla nomina e la revoca dell’amministratore) fornisce la predetta attestazione – non è materialmente in grado di conoscere eventuali ulteriori pendenze a seguito di conguagli consuntivi. È, infatti, altamente probabile che gli importi del rendiconto d’esercizio non corrispondano al 100% con quelli inseriti in preventivo, così come è altresì possibile che venga successivamente notificato al Condominio un atto giudiziario per eventi relativi all’anno precedente.

Il criterio di imputazione delle spese condominiali tra venditore e compratore

Altro problema di grande rilievo pratico è quello relativo al riferimento temporale rispetto alla spesa condominiale da pagare. Infatti, a seconda che la spesa si consideri sorta in un momento o in un altro può cambiare la debenza della stessa da parte del vecchio o del nuovo proprietario.

Nel caso di spese ordinarie, il pagamento è dovuto in base all’esecuzione delle relative attività, ad es. di manutenzione, per cui generalmente ne risponde il vecchio proprietario.

Più problematica la questione relativa alle spese c.d. straordinarie e dunque per i lavori condominiali che, peraltro come noto, costituiscono i costi più ingenti. In tale ipotesi, ciò che conta è la data della delibera assembleare di approvazione dei lavori: se prima del rogito ne risponde il vecchio proprietario, altrimenti il nuovo.

In questi casi, quindi, è indispensabile capire qual è l’assemblea in cui i lavori sono stati effettivamente approvati e ciò indipendentemente dalle espressioni utilizzate nell’ordine del giorno – ad es. approvazione lavori – o nel verbale – ad es. l’assemblea delibera di approvare i lavori.

Non è sufficiente in tali casi una semplice delibera che valga per il futuro come una sorta di dichiarazione di intenti: dovrà essere un’approvazione precisa e definitiva riferita anche al preventivo e alla Ditta e/ ai tecnici per la esecuzione delle opere deliberate.

Il recupero delle spese condominiali

Come si è visto, la solidarietà tra vecchio e nuovo proprietario opera in favore del Condominio che, in quanto creditore, può decidere nei confronti di quale soggetto agire per il recupero: generalmente nei confronti di chi è condomino nel momento in cui si intraprende l’azione di recupero del credito.

In pratica, però, il riparto effettivo delle spese tra venditore e compratore opera secondo le regole riferite al momento in cui la spesa condominiale è sorta. Così, ad esempio, nel caso in cui il Condominio per il pagamento di lavori deliberati prima dell’atto definitivo di compravendita, dovesse agire nei confronti del nuovo proprietario, questi – per farsi rimborsare – potrebbe a sua volta agire nei confronti del venditore, cui è riferibile la spesa e ciò indipendentemente dal momento in cui i lavori sono stati effettivamente eseguiti. Questo esempio rappresenta un caso tutt’altro che raro nella pratica poiché l’Amministratore del Condominio, che si trova a recuperare le quote condominiali per i lavori straordinari, si rivolge direttamente al condomino “attuale”, che peraltro è colui che gode degli effetti pratici dei lavori, anche se le spese straordinarie sono riferibili al precedente proprietario. Pertanto, in questi casi, il compratore dovrà muoversi adeguatamente per recuperare le spese eventualmente anticipate a tale titolo.

Può essere particolarmente utile per entrambe le parti, quella venditrice e quella acquirente, definire il riparto delle spese con una scrittura privata al momento del rogito, in modo da prevenire future spiacevoli sorprese.

In conclusione: come gestire le spese condominiali arretrate in caso di nuovo acquisto?

Alla luce di quanto visto, è fondamentale farsi assistere da un legale esperto nel settore immobiliare nella fase della trattativa dell’acquisto dell’immobile, in modo da poter richiedere al venditore tutte le informazioni e i documenti utili ad individuare la reale situazione di dare/avere con il Condominio. Tali richieste non possono essere proposte direttamente all’Amministratore del Condominio nella fase di trattativa dall’acquirente, ma vanno richieste al venditore sin da subito, possibilmente prima del preliminare, per poter valutare il rischio di eventuali spese future. Queste, infatti, soprattutto nel caso di lavori o spese legali in giudizi che coinvolgono il Condominio, potrebbero essere particolarmente ingenti.

È altrettanto importante, una volta analizzata nel dettaglio la situazione condominiale, tutelarsi con una scrittura privata adeguatamente redatta, prevedendo eventualmente il deposito da parte del venditore di un importo congruo presso il Notaio a garanzia delle possibili spese.

Per qualsiasi dubbio rivolgiti ad uno degli Avvocati Youxta di diritto immobiliare.