Clausola Penale nei Contratti di Compravendita: Cosa Prevede e Come Funziona

Nelle trattative di compravendita la stesura del contratto e l’inserimento di clausole specifiche possono essere molto importanti per la tutela sia del compratore che del venditore. Affronteremo in questo articolo la clausola penale nei contratti di compravendita, capiremo prima di tutto di cosa si tratta, chi coinvolge e quali sono gli effetti. Affronteremo anche l’aspetto normativo che regola la clausola penale e la tassazione ad essa relativa.

Cosa si intende per clausola penale?

La clausola penale è una disposizione inserita in un contratto che prevede il pagamento di una determinata somma di denaro nel caso in cui non vengano rispettati i termini stabiliti nell’accordo scritto. Per semplificare, un esempio di problematica che può essere gestita con una clausola penale è un ritardo rispetto ai tempi stabiliti dal contratto oppure il caso in cui il compratore o il venditore si tira indietro dopo aver firmato il contratto.

Inserire una clausola penale nei contratti di compravendita serve per avere una maggiore garanzia che le parti rispettino i termini del contratto. Qualora uno dei due soggetti non rispettasse i patti stabiliti dal contratto, in forza della clausola penale dovrà risarcire la persona danneggiata in ragione della penale prestabilita.

Infatti, una caratteristica della clausola penale è che l’ammontare del risarcimento viene definito direttamente nella clausola. Di conseguenza, chi si dovesse trovare nella condizione di pagare l’ammontare stabilito può considerarsi avvantaggiato perché è consapevole di quanto andrà a pagare qualora non volesse rispettare l’accordo.

Una condizione in cui spesso ci si trova a parlare di clausola penale riguarda la compravendita immobiliare. Infatti, tra le clausole da inserire nel compromesso può essere inserita anche la clausola penale a garanzia di entrambe le parti. Una delle motivazioni per inserirla può essere, come detto poco sopra, tutelarsi nel caso in cui una delle due parti volesse tirarsi indietro e non portare a termine la compravendita o la ritardasse ingiustificatamente.

La clausola penale nel compromesso di compravendita

La clausola penale non è obbligatoria, ma viene inserita nel compromesso di compravendita quando si vuole avere maggiore tutela rispetto alla controparte, in modo che se non dovesse muoversi come stabilito dai termini contrattuali è garantita una somma di denaro a copertura dell’inadempimento. Infatti una volta inserita la clausola e stabiliti i termini se una delle parti non adempie a quanto stabilito, l’altra parte potrà percepire la somma stabilita nella clausola senza dover dare prova del danno subito.

L’ obiettivo della clausola penale è proprio stabilire preventivamente l’entità del danno economico, sarà il giudice che potrà ridurre la penale ma solo nel caso in cui venga ritenuta eccessiva. Può capitare di arrivare dal giudice perché, come anticipato sopra, può verificarsi il caso in cui una delle parti possa trarre un guadagno economico dall’inadempimento.

La clausola di compravendita si presenta all’interno di un contratto come segue:

“Le parti convengono che, in caso di inadempimento delle obbligazioni assunte con il presente contratto, la parte inadempiente sarà tenuta al pagamento in favore dell’altra della somma di euro xxx a titolo di penale, ai sensi e per gli effetti dell’art. 1382 c.c”.

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I riferimenti normativi relativi alla clausola penale

La norma che regola gli effetti dell’inserimento nei contratti della clausola penale è l’articolo 1382 del codice civile che riporta:

• “La clausola, con cui si conviene che, in caso d’inadempimento o di ritardo nell’adempimento, uno dei contraenti è tenuto a una determinata prestazione, ha l’effetto di limitare il risarcimento alla prestazione promessa, se non è stata convenuta la risarcibilità del danno ulteriore.
  La penale è dovuta indipendentemente dalla prova del danno.”
  

Entrando nel dettaglio, in base a quanto stabilito dall’articolo 1383 del codice civile (Divieto di cumulo), la penale viene applicata in modo diverso se il danno è dovuto da un inadempimento o da un ritardo. La norma riporta:

• “Il creditore non può domandare insieme la prestazione principale e la penale, se questa non è stata stipulata per il semplice ritardo.”
  

L’articolo 2697 del codice civile riguarda il principio dell’onere della prova e chiarisce quanto riportato sopra in merito alla possibilità di rimettere a un giudice la decisione rispetto alla validità di quanto definito con la penale.

Infatti, se entrambe le parti sono d’accordo sul fatto che sia da risarcire anche il danno ulteriore, il principio dell’onere della prova opera normalmente e il danno non deve essere dimostrato dal creditore.

Se invece si vuole ricorrere al giudice per far valere un diritto è necessario presentare la prova dei fatti che costituiscono il fondamento. Quindi se una delle parti sostiene una tesi diversa rispetto a quanto stabilito dal contratto dovrà dimostrare quanto ritenuto dalla sua tesi con la documentazione a dimostrazione del danno e della sua entità.

In base all’articolo 1229 del codice civile la clausola penale è nulla se ha lo scopo di escludere la responsabilità per una colpa grave o truffa.

Volendo invece approfondire l’ultima frase dell’articolo 1382 del codice civile “La penale è dovuta indipendentemente dalla prova del danno” è necessaria una precisazione. Infatti, in base all’articolo 1223 del codice civile il creditore deve in ogni caso dimostrare l’inadempimento del debitore, allegando la documentazione.

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Clausole da inserire nel compromesso

Inserire una penale nel compromesso di compravendita non è obbligatorio ma ci sono molte clausole che possono integrare il contratto per maggiore tutela e chiarezza. Oltre alle informazioni che non devono mancare in un compromesso come i dati anagrafici di entrambe le parti, l’esplicitazione del consenso alla compravendita, le caratteristiche e i dati catastali dell’immobile, il costo dell’immobile e la certificazione energetica, è bene inserire delle ulteriori clausole rafforzative, come:

• la specifica su quanto verrà versato e in che tempi come caparra, acconti intermedi e saldo.
• la caparra confirmatoria, ammessa solo per inadempimenti e non per i ritardi, è una somma di denaro consegnata a garanzia dell’adempimento per entrambe le parti e viene consegnata quando viene stipulato il contratto.
• caparra penitenziale, è una clausola che corrisponde all’esercizio di diritto di recesso. Quindi se viene definita questa clausola si stabilisce subito il corrispettivo da pagare nel caso in cui avvenga un recesso.

La possibilità di inserire queste clausole nel contratto mostra quanto sia complessa la materia e quanto sia utile un confronto con un legale per verificare la convenienza o meno nel firmare un determinato contratto, soprattutto quando si parla di compravendita.

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Tassazione autonoma della clausola penale nella compravendita: cos’è e come funziona

Una volta compreso cos’è la clausola penale e come viene applicata all’interno dei contratti possiamo andare più a fondo e definire cosa si intende per clausola penale di compravendita come tassazione autonoma.

Essendo una clausola con funzione accessoria, la clausola penale viene applicata ad un contratto già esistente. Di conseguenza in base all’articolo 15 comma 1 del D.P.R 633 del 1972 che regola il principio di alternatività IVA – registro, nella clausola penale è esclusa l’IVA. La clausola penale in questi termini ha natura risarcitoria e dal punto di vista tributario è soggetta all’imposta di registro con l’aliquota del 3%.

La tassazione sulla clausola penale di compravendita è prevista solo quando viene accertato che tra la clausola penale e le altre disposizioni del contratto non c’è nessun rapporto di connessione necessaria. Di conseguenza ognuna di queste disposizioni deve rispondere come autonoma imposizione.

Infine è bene ricordare che

• “l’obbligazione di cui è fonte la clausola penale produce i suoi effetti solo a seguito dell’inadempimento dell’obbligazione “garantita” dalla penale stessa. Ne discende che alla penale deve essere riservato lo stesso procedimento impositivo previsto per gli atti sottoposti a condizione sospensiva: vale a dire tassazione immediata con l’imposta fissa e tassazione proporzionale una volta che l’inadempimento si sia verificato.[…] “se un contratto prevede una pluralità di penalità, in sede di registrazione si applica una sola imposta fissa.”
  

Alla luce di quanto detto, la clausola penale nei contratti di compravendita e l’inserimento di altre clausole accessorie a tutela della trattativa sono un argomento complesso e ricco di elementi da conoscere e valutare attentamente prima di firmare qualsiasi accordo.

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