Rent to Buy: Guida Legale a Contratto, Tutele e Implicazioni Pratiche
31 Luglio 2026
- Rent to Buy: cos’è, come funziona e come tutelare i propri diritti
- La normativa di riferimento: il D.L. 133/2014 (Decreto Sblocca Italia)
- Differenze tra Rent to Buy e affitto con riscatto
- Come funziona la trascrizione del contratto nei registri immobiliari
- Tassazione dei canoni: quota di godimento e quota in acconto prezzo
- L’imposta di registro nel Rent to Buy
- Cedolare secca: quando si può applicare
- Inadempimento del concedente e del conduttore: conseguenze e rimedi
- Restituzione degli acconti in caso di mancato acquisto
- Risoluzione del contratto: cause e procedura
- La tutela del conduttore in caso di fallimento del venditore
- Revocatoria fallimentare e contratti Rent to Buy trascritti
- Ipoteca preesistente sull’immobile: rischi e tutele
- Il Rent to Buy su immobile in costruzione
- Spese condominiali: chi paga tra concedente e conduttore
- Prenota una Consulenza Legale con Youxta
- FAQ
In breve: il Rent to Buy è il contratto – disciplinato dall’art. 23 del D.L. 133/2014 (Decreto Sblocca Italia) – che consente di godere subito di un immobile e di rinviarne l’acquisto a un momento successivo, tramite un canone diviso in quota di godimento e quota in acconto prezzo. Gli avvocati di Youxta.com analizzano di seguito normativa, tassazione, giurisprudenza recente e i punti critici a cui prestare attenzione prima di firmare. Questa formula offre tutele specifiche (trascrizione fino a 10 anni, protezione in caso di fallimento del venditore) ma richiede una redazione contrattuale precisa per evitare contestazioni fiscali e civili.
Nel panorama immobiliare italiano, sia per i privati sia per le piccole e medie imprese alla ricerca di soluzioni di acquisto o investimento più flessibili, il Rent to Buy rappresenta una delle formule contrattuali più utilizzate. Consente di ottenere subito il godimento di un immobile, rinviando l’acquisto definitivo a un momento successivo, senza dover immobilizzare da subito ingenti capitali di liquidità.
Si tratta però di un contratto ad alta complessità giuridica e fiscale: una ripartizione poco chiara tra quota di godimento e quota in acconto prezzo, o clausole di riscatto redatte in modo impreciso, possono generare contestazioni fiscali, contenziosi civili e persino problemi in caso di fallimento di una delle parti. In questo approfondimento Youxta.com analizza la disciplina normativa, il trattamento fiscale e gli orientamenti più recenti della giurisprudenza, per capire come tutelare al meglio i propri diritti prima di firmare.
Rent to Buy: cos'è, come funziona e come tutelare i propri diritti
Il Rent to Buy è uno schema contrattuale unitario ma a causa complessa, attraverso il quale il proprietario (concedente) consegna immediatamente un immobile al futuro acquirente (conduttore), il quale versa un canone periodico articolato in due componenti distinte:
- Quota per il godimento: remunera l’uso dell’immobile, in modo assimilabile a un canone di locazione;
- Quota in acconto prezzo: viene imputata al prezzo finale di vendita e riduce l’importo dovuto al momento dell’eventuale riscatto.
Alla scadenza del termine convenuto, il conduttore ha la facoltà – e non l’obbligo – di procedere all’acquisto dell’immobile, versando il saldo del prezzo pattuito. Per questo motivo il Rent to Buy è spesso scelto da chi non ha ancora la piena capacità di accesso al credito bancario, ma vuole comunque bloccare oggi il prezzo di un immobile che gli interessa.
Proprio perché la legge lascia alle parti ampi margini di autonomia negoziale, la corretta redazione del contratto è decisiva: occorre definire con precisione la durata, le percentuali di ripartizione del canone, gli effetti del mancato esercizio dell’opzione di acquisto e le garanzie contro eventuali pregiudizi patrimoniali o ipotecari già gravanti sull’immobile.
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La normativa di riferimento: il D.L. 133/2014 (Decreto Sblocca Italia)
Nell’ordinamento italiano, il Rent to Buy ha trovato una tipizzazione legislativa specifica con l’art. 23 del D.L. 12 settembre 2014, n. 133 (c.d. Decreto Sblocca Italia), convertito con modificazioni dalla Legge 11 novembre 2014, n. 164. La norma disciplina i “contratti di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili”, diversi dalla locazione finanziaria, che prevedono l’immediata concessione del godimento di un immobile con diritto per il conduttore di acquistarlo entro un termine determinato.
Il testo dell’articolo, oltre a disciplinare trascrizione, inadempimento e fallimento (di cui parleremo nei paragrafi successivi), prevede al comma 1-bis un obbligo spesso trascurato in fase di stesura del contratto: le parti devono definire espressamente la quota dei canoni imputata a corrispettivo che il concedente dovrà restituire in caso di mancato esercizio del diritto di acquisto. Un contratto che ometta questa indicazione espone entrambe le parti a contestazioni in sede di liquidazione finale.
Differenze tra Rent to Buy e affitto con riscatto
Nel linguaggio comune i due termini vengono spesso usati come sinonimi, ma sotto il profilo giuridico non lo sono affatto, e la differenza non è solo terminologica: incide direttamente sul livello di tutela che le parti ottengono.
Il Rent to Buy disciplinato dall’art. 23 del D.L. 133/2014 è un contratto tipico, unico e trascrivibile nei registri immobiliari, con un effetto prenotativo che può durare fino a 10 anni: la legge stessa impone la distinzione tra quota di godimento e quota in acconto prezzo, riducendo il margine di ambiguità in caso di controversia.
L’affitto con riscatto, invece, è un’espressione generica e priva di una disciplina propria, che nella prassi racchiude combinazioni negoziali diverse – ad esempio una locazione abbinata a un’opzione d’acquisto ex art. 1331 c.c., oppure un preliminare unilaterale. Questi schemi atipici funzionano, ma non offrono automaticamente la tutela della trascrizione decennale, e in caso di inadempimento o di fallimento del concedente lasciano più margini di incertezza interpretativa.
Va tenuta distinta, infine, anche la figura del leasing immobiliare abitativo, con cui il Rent to Buy viene talvolta confuso proprio perché entrambi consentono di godere di un immobile in vista di un futuro acquisto. La differenza sostanziale è nei soggetti coinvolti: nel Rent to Buy il rapporto corre direttamente tra proprietario (o costruttore) e conduttore, mentre nel leasing interviene necessariamente un intermediario finanziario – una banca o una società di leasing iscritta all’albo ex art. 106 TUB – che acquista l’immobile scelto dall’utilizzatore e ne finanzia l’operazione. Per questo, nel leasing il canone non è propriamente un corrispettivo per il godimento del bene, ma una modalità di restituzione rateale del finanziamento ricevuto.
Se stai valutando diverse forme contrattuali per trasferire immobili o complessi aziendali, consulta anche la nostra guida per imprenditori sull’affitto d’azienda.
Come funziona la trascrizione del contratto nei registri immobiliari
Uno degli elementi di maggiore tutela introdotti dal D.L. 133/2014 è la possibilità di trascrivere il contratto di Rent to Buy ai sensi dell’art. 2645-bis c.c. La trascrizione produce un fondamentale effetto prenotativo:
- Gli effetti del successivo contratto definitivo di compravendita retroagiscono alla data di trascrizione del Rent to Buy;
- Il conduttore è protetto da pignoramenti, ipoteche o atti di disposizione compiuti dal concedente (o dai suoi creditori) successivamente alla trascrizione;
- A differenza della trascrizione dei normali contratti preliminari (efficacia massima di 3 anni), per il Rent to Buy l’effetto prenotativo dura per l’intera durata del contratto, fino a un massimo di 10 anni (art. 23, comma 3).
Perché la trascrizione produca questi effetti, il contratto deve essere necessariamente stipulato per atto pubblico o scrittura privata autenticata: una scrittura privata semplice non è trascrivibile e priva il conduttore di questa importante garanzia.
Prima di sottoscrivere il contratto definitivo, verifica i dettagli sulla regolarità urbanistica leggendo il nostro approfondimento sul certificato di agibilità e abitabilità negli atti immobiliari.
Tassazione dei canoni: quota di godimento e quota in acconto prezzo
La Circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 4/E del 19 febbraio 2015, tuttora il principale documento di prassi in materia, ha chiarito che il canone del Rent to Buy va scisso ai fini fiscali in due componenti, ciascuna con un proprio regime:
- Quota di godimento – natura giuridica: corrispettivo per la locazione/uso dell’immobile. Trattamento fiscale generico: regole ordinarie dei redditi di locazione (IRPEF/IRES o cedolare secca se applicabile; imposta di registro al 2% o IVA).
- Quota acconto prezzo – natura giuridica: anticipazione del corrispettivo di vendita. Trattamento fiscale generico: imposta di registro proporzionale al 3% (o IVA, a seconda della natura del concedente: privato o impresa).
Perché un contratto possa essere qualificato fiscalmente come Rent to Buy occorre che il canone pattuito sia congruo e coerente rispetto ai valori di mercato dell’immobile. La stessa Agenzia delle Entrate, in un interpello del 2024 relativo alla disciplina delle società di comodo, ha negato benefici fiscali a un contratto in cui il canone di godimento risultava ictu oculi inferiore al prezzo di mercato, ritenendo insufficiente la sola qualificazione contrattuale come rent to buy senza una motivazione economica della ripartizione tra quota di godimento e quota in acconto. È quindi buona prassi far accompagnare il contratto da una perizia o comunque da un criterio oggettivo di determinazione del canone.
Non basta, del resto, chiamare un contratto “rent to buy” perché lo sia anche ai fini fiscali: conta la sostanza dell’operazione. Una Corte di giustizia tributaria di primo grado ha di recente negato a un contribuente la qualificazione di rent to buy – con i relativi vantaggi in termini di sopravvenienza attiva non tassabile – proprio perché, nei fatti, il conduttore non aveva mai acquistato direttamente l’immobile: quest’ultimo era stato invece ceduto a una società di leasing, con cui il conduttore aveva poi stipulato un ordinario contratto di leasing finanziario. In quel caso, secondo i giudici, l’operazione andava trattata secondo la sua reale natura economica (locazione più leasing), e non secondo l’etichetta contrattuale usata dalle parti.
L'imposta di registro nel Rent to Buy
L’applicazione dell’imposta di registro varia in funzione della quota di canone considerata e della fase contrattuale:
In fase di registrazione del contratto
- La quota di godimento sconta l’imposta di registro propria della locazione (2% per gli immobili abitativi in regime ordinario, salvo il caso in cui sia dovuta l’IVA);
- La quota imputata ad acconto prezzo sconta l’imposta di registro proporzionale del 3%, propria degli acconti-prezzo, oppure l’IVA se il concedente è un soggetto passivo IVA.
In fase di rogito definitivo
L’imposta proporzionale già versata sugli acconti prezzo viene scomputata dall’imposta di registro dovuta per il definitivo di compravendita, secondo le regole ordinarie di cui all’art. 77 del D.P.R. 131/1986.
Un aspetto poco conosciuto: se il conduttore non esercita il diritto di acquisto e il concedente restituisce la quota versata in acconto, l’imposta di registro del 3% già pagata su quegli acconti non viene rimborsata e resta acquisita in via definitiva dall’Erario, secondo quanto chiarito dalla stessa Circolare 4/E/2015. È pertanto un costo da mettere in conto già in sede di negoziazione del contratto.
Cedolare secca: quando si può applicare
La cedolare secca è un regime opzionale di imposta sostitutiva dell’IRPEF e delle imposte di registro e di bollo. Nel Rent to Buy:
- Ambito di applicazione: può essere applicata esclusivamente sulla quota di godimento del canone, mai sulla quota in acconto prezzo;
- Requisiti soggettivi e oggettivi: il concedente deve essere una persona fisica che non agisce nell’esercizio di un’attività d’impresa, arte o professione, e l’immobile deve avere destinazione abitativa (categorie catastali da A/1 ad A/11, esclusa la A/10);
- Effetti: la quota imputata ad acconto prezzo resta comunque soggetta all’ordinaria imposta di registro del 3%, non essendo sostituibile dalla cedolare secca.
Inadempimento del concedente e del conduttore: conseguenze e rimedi
La legge non protegge una sola parte: prevede tutele bilanciate a seconda di chi viene meno agli obblighi assunti.
Se è il conduttore a non versare i canoni, il contratto può essere risolto quando il mancato pagamento – anche non consecutivo – riguarda un numero di canoni non inferiore a 1/20 del totale, salvo che le parti abbiano pattuito una soglia diversa (art. 23, comma 2). In questo caso il concedente può ottenere la restituzione dell’immobile e trattenere i canoni già versati a titolo di indennità, sempre che il contratto non preveda diversamente (art. 23, comma 5).
Se invece è il concedente a rifiutarsi di stipulare la compravendita definitiva, nonostante il conduttore abbia legittimamente esercitato il diritto di riscatto, quest’ultimo non resta senza rimedi: può agire in giudizio ai sensi dell’art. 2932 c.c. per ottenere una sentenza costitutiva che trasferisca direttamente la proprietà dell’immobile, oltre al risarcimento dell’eventuale danno subito. E se la risoluzione avviene per colpa del concedente, la legge impone a quest’ultimo di restituire la quota dei canoni imputata al corrispettivo, maggiorata degli interessi legali (art. 23, comma 5).
Per approfondire le conseguenze delle inosservanze contrattuali nelle fasi preliminari, leggi la nostra guida su inadempimento del contratto preliminare, risoluzione e recesso.
Restituzione degli acconti in caso di mancato acquisto
Non sempre il mancato acquisto è sinonimo di inadempimento: se alla scadenza del contratto il conduttore decide semplicemente di non esercitare il diritto di riscatto, senza che vi sia stato alcun inadempimento da parte sua, il rapporto si scioglie in modo fisiologico per il semplice decorso del termine, e il concedente rientra nella piena disponibilità dell’immobile.
In questo scenario, però, il concedente non può trattenere tutto quanto incassato: deve restituire al conduttore la parte dei canoni imputata ad acconto prezzo, come previsto dall’art. 23, comma 1-bis, D.L. 133/2014, nella misura e con le modalità che le parti hanno espressamente concordato nel contratto – spesso al netto di una penale o di una quota di indennizzo pattuita per il mancato realizzo dell’operazione. Resta invece a carico definitivo delle parti, come già anticipato, l’imposta di registro del 3% versata sugli acconti: quella, anche in caso di restituzione delle somme, non torna indietro.
Risoluzione del contratto: cause e procedura
Oltre al già citato mancato pagamento dei canoni, la risoluzione del Rent to Buy può derivare da altre cause: una mancata manutenzione o un uso abusivo del bene da parte del conduttore, oppure un’impossibilità sopravvenuta o vizi occulti dell’immobile non imputabili a quest’ultimo. In tutti questi casi, il concedente che intenda far valere la risoluzione deve poi attivarsi concretamente per rientrare in possesso dell’immobile.
Su questo fronte procedurale, il legislatore ha semplificato non poco la vita al proprietario: grazie alle modifiche introdotte dal D.L. 3 maggio 2016, n. 59, il concedente può avvalersi del procedimento per convalida di sfratto (artt. 657 e ss. c.p.c.) anche nel Rent to Buy, con evidenti vantaggi in termini di rapidità rispetto a un ordinario giudizio di cognizione, che richiederebbe tempi molto più lunghi.
In materia di ritardi nei pagamenti della locazione, scopri quali azioni intraprendere consultando il nostro articolo inquilino paga in ritardo: cosa succede e come tutelarsi.
La tutela del conduttore in caso di fallimento del venditore
In caso di fallimento (oggi liquidazione giudiziale, ai sensi del Codice della Crisi d’Impresa e dell’Insolvenza) del concedente/venditore, l’art. 23, comma 6, D.L. 133/2014 stabilisce una regola di grande favore per il conduttore: il contratto prosegue e non si scioglie automaticamente per effetto della procedura concorsuale, fatta salva l’applicazione dell’art. 67, terzo comma, lett. c), della legge fallimentare (oggi art. 166 C.C.I.I.) in tema di revocatoria. Il conduttore mantiene quindi il diritto di godimento e la facoltà di riscattare l’immobile, versando il saldo prezzo alla curatela.
Specularmente, se a fallire è il conduttore, si applica l’art. 72 della legge fallimentare (oggi art. 172 C.C.I.I.): è il curatore a poter scegliere se subentrare nel contratto o sciogliersene; in quest’ultimo caso trovano applicazione le regole sulla restituzione dei canoni previste per la risoluzione (art. 23, comma 5).
La giurisprudenza di legittimità più recente ha ribadito che i crediti vantati dal conduttore verso il concedente dichiarato fallito – ad esempio per il rimborso delle spese di manutenzione straordinaria ex art. 1577 c.c. – devono essere fatti valere secondo le forme dell’accertamento del passivo fallimentare, e non con un’azione ordinaria di condanna. La Corte di Cassazione ha inoltre chiarito che, se il fallimento del concedente sopravviene dopo una sentenza di rigetto della domanda del conduttore, quest’ultimo è onerato di impugnare tempestivamente tale sentenza per evitarne il passaggio in giudicato, mentre la curatela subentra nel giudizio di impugnazione, secondo un’ordinanza della Cassazione civile del 2026. Sapere come e quando far valere le proprie pretese è quindi decisivo per non perdere definitivamente il proprio credito.
Revocatoria fallimentare e contratti Rent to Buy trascritti
Un profilo di grande interesse riguarda l’eventuale azione revocatoria esercitata dalla curatela sui canoni versati o sul contratto stesso:
- La trascrizione del contratto nei registri immobiliari rafforza l’inopponibilità delle pretese revocatorie, quando l’operazione sia avvenuta a giusti prezzi di mercato e prima del periodo sospetto;
- I canoni versati a titolo di godimento e gli acconti corrisposti secondo lo schema contrattuale tipico sono in linea di massima protetti dall’azione revocatoria, purché stipulati a condizioni trasparenti e non sproporzionate rispetto al valore del bene.
La giurisprudenza, tuttavia, resta molto attenta alla congruità economica dell’operazione: in un caso recente, la Corte di Cassazione ha ritenuto rilevante, ai fini della valutazione dell’eventus damni in un giudizio di revocatoria ordinaria, il fatto che un immobile fosse già stato oggetto di un contratto di Rent to Buy che ne aveva sensibilmente incrementato il valore economico atteso, respingendo l’argomento secondo cui tale valorizzazione avrebbe dovuto essere ignorata. Il principio è chiaro: un rent to buy stipulato a condizioni di mercato tutela le parti; un canone artificiosamente basso, magari finalizzato a nascondere valore agli occhi dei creditori o del Fisco, espone sia il concedente sia il conduttore a contestazioni.
Ipoteca preesistente sull'immobile: rischi e tutele
Una delle criticità più frequenti nella pratica del Rent to Buy riguarda immobili già gravati da un’ipoteca, tipicamente a garanzia del mutuo fondiario che il costruttore o il venditore ha contratto per realizzare o acquistare il bene. Il conduttore che verserà per anni un canone su un immobile ipotecato ha tutto l’interesse a negoziare, fin dalla stesura del contratto, clausole che lo mettano al riparo da sorprese.
Una prima soluzione è il patto di accollo, con cui si prevede la facoltà per il conduttore di accollarsi la quota di mutuo residuo, imputando i relativi versamenti al prezzo finale di acquisto. In alternativa – o in aggiunta – è possibile inserire nel contratto l’obbligo per il concedente di procedere alla cancellazione preventiva o al frazionamento del mutuo contestualmente al riscatto, condizionando espressamente il versamento del saldo prezzo alla consegna della quietanza estintiva rilasciata dalla banca.
Il Rent to Buy su immobile in costruzione
Quando il Rent to Buy ha per oggetto un immobile da costruire o in corso di costruzione, l’operazione ricade anche sotto la disciplina di tutela degli acquirenti di immobili da costruire, dettata dal D.Lgs. 20 giugno 2005, n. 122:
In pratica, il costruttore/concedente deve consegnare al conduttore, prima del trasferimento della proprietà, una fideiussione bancaria o assicurativa a garanzia di tutte le somme incassate e da incassare a titolo di acconto prezzo – una tutela decisiva se il costruttore dovesse trovarsi in difficoltà economica prima del completamento dell’opera. Al momento della stipula del contratto definitivo, inoltre, deve essere consegnata al conduttore anche la polizza indennitaria decennale, che copre i danni materiali e diretti all’immobile derivanti da eventuali difetti di costruzione.
Per un approfondimento completo su rischi, garanzie e consigli pratici quando si acquista su carta, leggi la nostra guida comprare casa in costruzione: consigli e rischi di acquistare su carta.
Spese condominiali: chi paga tra concedente e conduttore
Anche sul fronte delle spese condominiali il D.L. 133/2014 non lascia le parti prive di riferimenti: l’art. 23, comma 3, rinvia espressamente alle norme dettate in materia di usufrutto (artt. 1004 e 1005 c.c.), che distinguono in modo abbastanza intuitivo tra oneri di gestione ordinaria e interventi straordinari sulla struttura dell’edificio.
Al conduttore, che vive quotidianamente nell’immobile, spettano le spese ordinarie: manutenzione corrente, amministrazione, pulizia, illuminazione delle parti comuni, piccole riparazioni e consumi dei servizi condominiali.
Al concedente/proprietario, invece, restano le spese straordinarie – ad esempio il rifacimento della facciata, del tetto o la sostituzione degli impianti centralizzati – proprio perché si tratta di interventi che incidono sul valore strutturale del bene di cui, fino al riscatto, resta titolare. È comunque buona prassi indicare questa ripartizione anche espressamente nel contratto, per evitare contestazioni con l’amministratore di condominio o tra le parti stesse.
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La pianificazione di un’operazione di Rent to Buy richiede una redazione contrattuale su misura, capace di prevenire contenziosi e di proteggere l’investimento patrimoniale. Che tu sia una PMI o un privato, un’assistenza legale preventiva garantisce la massima efficacia negoziale e fiscale.
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