Cosa succede se l'inquilino paga sempre in ritardo

Il rapporto tra locatore e affittuario viene regolato da un contratto che ha la funzione di tutelare entrambe le parti. Questo non garantisce però che non si vengano a creare delle situazioni in cui il locatore sia indotto a chiedere lo sfratto all’affittuario.
Uno dei motivi che generalmente si cela dietro a una richiesta di sfratto è il mancato pagamento del canone di locazione.

Spesso ci vengono chieste informazioni su come gestire questa situazione e i relativi tempi, vale a dire: dopo quanto tempo posso richiedere lo sfratto per morosità? Vedremo, nel corso di questo approfondimento, quali sono le casistiche più frequenti e, anche grazie a una sentenza come case history, individueremo un caso specifico in cui il giudice ha accordato la richiesta di sfratto del locatore per un immobile ad uso non abitativo.

Infatti, prima di entrare nello specifico sarà utile chiarire che i casi variano a seconda della tipologia di immobile in locazione. Di seguito entreremo nel dettaglio dello sfratto per morosità in locazione commerciale non abitativa e vedremo le differenze con lo sfratto in locazioni di tipo abitativo.

Sfratto per morosità in locazione commerciale, non abitativa: i tempi

Come gestire uno sfratto per morosità di un locale commerciale? Se la circostanza di sfratto è legata al ritardo del pagamento del canone di locazione commerciale si possono seguire i passi che sono già esplicitati nel contratto.

Superati i tempi stabiliti da contratto per il pagamento mensile dell’affitto, il locatore può effettuare in via formale un sollecito di pagamento. Qualora non si ottenga risposta e il debito si accumuli con la morosità anche dei mesi successivi si deve procedere con l’intimazione di sfratto all’inquilino moroso.

Ma andiamo per gradi, vediamo quali sono gli aspetti esplicitati nel contratto da tenere presente quando si vuole procedere alla richiesta di sfratto. Nel contratto viene esplicitato:

• la durata del contratto,
• il giorno del mese entro il quale deve essere effettuato il pagamento del canone mensile,
• la cifra esatta da pagare ogni mese per il pagamento della locazione.

Come vedremo nello specifico della sentenza, nel prossimo paragrafo, questi tre aspetti sono già sufficienti, in caso di morosità, per valutare una procedura di sfratto, qualora non vengano rispettati gli accordi presi da contratto.

Case history: sentenza di sfratto per locazione non abitativa

Prenderemo in esame una recente sentenza, di gennaio 2023, in cui il giudice ha accordato la richiesta di sfratto per ritardo del pagamento del canone di locazione commerciale.

Può essere utile individuare i riferimenti normativi che hanno fatto da base per la sentenza. Nel testo, la sentenza riporta:

“Come noto, a seguito dell’entrata in vigore della legge 27 luglio del 1978 n. 392, “per le locazioni non abitative la valutazione dell’importanza dell’inadempimento del conduttore resta affidata, dunque, ai comuni criteri di cui all’art. 1455 c. c. “Salva la facoltà del Giudice di utilizzare come parametro orientativo il principio di cui alla legge n. 392 del ‘978, art. 5, alla stregua delle particolarità del caso concreto (Cass. sez. VI, 23 giugno 2011 n. 13887)”.

Nel caso specifico della sentenza a cui facciamo riferimento, il conduttore ha richiesto lo sfratto dell’inquilino moroso a seguito di un forte ritardo nei pagamenti sia della locazione che del canone relativo alle spese condominiali. A seguito della notifica della intimazione di sfratto, nel corso dei mesi successivi, il locatore ha ricevuto i pagamenti degli arretrati, ma il giudice ha comunque accordato la richiesta di sfratto, perché:

“La risoluzione del contratto di locazione a uso commerciale per mancato pagamento di canoni e/ o oneri accessori, può aversi solo con riferimento a inadempimenti tali da rompere l’equilibrio contrattuale, tenuto conto del complessivo comportamento osservato dal conduttore (Cassazione civile n. 8076 del 04.06.2002, sicut Corte d’Appello di Napoli del 06.05.2015). Nel caso di specie,

• l’assenza di alcuna causa impeditiva o comunque giustificativa del ritardo;
• la circostanza per cui il conduttore non ha mai interrotto la normale attività di impresa nei locali oggetto di locazione;
• il rilievo per cui la regolarizzazione della morosità pregressa è intervenuta solo a seguito della proposizione del procedimento di sfratto, pur tenendo conto dei versamenti effettuati in corso di causa, costituiscono tutti sintomi di un inadempimento talmente grave da interrompere il nesso di corrispettività tra le prestazioni e, quindi, da giustificare una risoluzione della locazione.”

Questo aspetto risulta determinante per la valutazione del caso. Adempiere alla morosità non comporta l’annullamento della richiesta di sfratto, ma solo la correzione della posizione di morosità nei confronti del locatario.
Procedere al pagamento solo dopo aver ricevuto lo sfratto comporta comunque l’inadempimento dell’accordo contrattuale che prevedeva il rispetto di determinate tempistiche di pagamento e gestione delle relazioni tra proprietario e conduttore.

Leggi anche l’articolo dedicato all’imposta di registro nei contratti di locazione

Sfratto per morosità in locazione abitativa: cosa cambia

La normativa è diversa quando si tratta di sfratto di un inquilino moroso in una locazione abitativa. La normativa che regola la locazione ad uso abitativo è la Legge 392 del 1978 dove all’articolo 55 prevede che in caso di mancato pagamento, decorsi 20 giorni dalla scadenza prevista e se la morosità superi l’importo di due mensilità, può essere richiesta la risoluzione del contratto.
Il contratto è sempre la base da cui partire: la buona stesura di un contratto può evitare molti problemi e facilitare le situazioni anche più complesse. In alcuni contratti di locazione, ad esempio, è presente la clausola penale, vediamo di cosa si tratta.

Esempio clausola penale contratto di locazione

Nel contratto di locazione per i locali ad uso commerciale e abitativo è possibile inserire o trovare una clausola penale, che ha lo scopo di tutelare il locatore qualora si dovessero verificare le condizioni per cui l’inquilino non effettui il pagamento dell’affitto come pattuito da contratto.
La clausola penale sul contratto di locazione prevede di stabilire in anticipo una somma a titolo di risarcimento qualora si dovessero creare le condizioni di un ritardo nel pagamento della locazione, ad esempio con una maggiorazione come penale per il ritardo nel pagamento dell’affitto.

Scopri di più sull’inadempimento del contratto preliminare, risoluzione e recesso.

Cosa succede se si paga l’affitto in ritardo?

Le condizioni dunque variano a seconda del tipo di locazione. La legge prevede un trattamento diverso se il contratto di affitto è per un locale commerciale o per un locale ad uso abitativo, e anche il ritardo nel pagamento dell’affitto può avere conseguenze diverse a seconda del tipo di locazione.
Per entrambe le tipologie di contratto di affitto viene stabilito in fase di stesura del contratto il giorno del mese entro il quale deve essere pagato il canone. Faranno fede le ricevute dei bonifici effettuati che, in caso di contenzioso verranno richieste dal giudice come documentazione necessaria ad avvalorare l’effettivo pagamento avvenuto entro i termini stabiliti.

Come visto relativamente alla sentenza che abbiamo portato ad esempio, il ritardo nel pagamento dell’affitto può rappresentare da un lato, la buona fede dell’inquilino, che in un momento di difficoltà economica comunque si impegna nel pagamento del canone di affitto. Dall’altra, però, può essere la testimonianza che, se il pagamento degli arretrati avviene solo dopo lo sfratto per morosità, il ritardo non era legato ad un’impossibilità ma a una mancanza di rispetto degli accordi contrattuali e dunque ad un grave inadempimento nell’esecuzione del contratto.
Infatti per chi si domanda quanto tempo si ha per pagare l’affitto, la risposta è scritta nero su bianco nel contratto firmato in fase di accordo tra locatario e inquilino. Viene esplicitato ad es. che il pagamento della locazione avverrà per mezzo bonifico bancario entro il 5 di ogni mese.

Quanto si può ritardare il pagamento dell’affitto? Lo sfratto da un immobile abitativo e da un locale a uso commerciale

Prima di arrivare allo sfratto dell’inquilino moroso, ci sono delle tempistiche da rispettare. Come anticipato poco sopra, per le unità di tipo abitativo, l’inquilino può essere ritenuto moroso e richiedere lo sfratto a seguito di un mancato pagamento di due mensilità di locazione.
Per quanto riguarda, invece, le locazioni di tipo commerciale, non abitative, la situazione è leggermente diversa: non c’è un minimo di morosità prima di agire per lo sfratto. Il Giudice non potrà però convalidare lo sfratto se l’inquilino sana la morosità pagando i canoni arretrati prima dell’udienza.
In questo caso la intollerabilità riguardo al ritardo del pagamento agli occhi della legge deve essere dimostrata come inadempienza grave, in base all’ex articolo 1455 c.c., definito di non scarsa importanza.
Cosa significa in parole semplici: la legge nel caso di locazioni di tipo commerciale indaga il rapporto instaurato tra locatore e inquilino nel corso del tempo e valuta la relazione alla luce dell’inadempimento dell’inquilino prima di stabilire la morosità.

Ripercorrendo la nostra case history, nella sentenza che abbiamo raccontato il giudice ha preso in esame tutta la documentazione ricevuta dal locatario e dell’inquilino, valutando la relazione precedente alla morosità, in cui in 15 anni di locazione non ci sono mai stati episodi di ritardo nel pagamento della locazione. Il giudice ha accordato lo scioglimento del vincolo contrattuale ordinando il rilascio dell’immobile all’inquilino moroso perché dalla documentazione esaminata ha verificato che l’inquilino – pur continuando l’attività commerciale – non ha rispettato il vincolo contrattuale e ha provveduto al pagamento dei mesi arretrati solo dopo aver ricevuto la lettera di sfratto.

Qual è la procedura da seguire per sfrattare un inquilino?

Prima di arrivare allo sfratto dell’inquilino moroso, abbiamo visto che ci sono dei tempi e delle procedure da rispettare in base a quanto stabilito dalla legge. Prima di procedere suggeriamo di consultare un legale per verificare la situazione ed essere guidati nella procedura più corretta e adeguata al caso specifico.

A questo proposito, ti suggeriamo di rivolgerti ad uno degli Avvocati esperti di Diritto Immobiliare di Youxta.