Certificato di agibilità negli atti di compravendita immobiliare

• Cos’è il certificato di agibilità e perché è importante?
• Certificato di agibilità: qual l’obbligo del venditore?
• Cosa succede se manca il certificato di agibilità? Le conseguenze
• Certificato di agibilità: la differenza tra immobili vecchi e nuovi
• Cosa deve fare chi compra?

Acquistare un immobile – che sia una casa, un ufficio, un negozio o un capannone – è una scelta importante e spesso impegnativa. In questi casi, uno degli aspetti che può sembrare secondario, ma che in realtà è decisive, riguarda il certificato di agibilità. La sua assenza può comportare conseguenze anche gravi, fino a mettere in discussione la validità del contratto. In questo articolo cerchiamo di capire meglio di cosa si tratta, perché è così rilevante e cosa può accadere se manca, facendo anche riferimento ad alcune recenti sentenze della Corte di Cassazione.

Cos’è il certificato di agibilità e perché è importante?

Quando si parla di agibilità si fa riferimento a un’attestazione che dichiara che l’immobile rispetta i requisiti di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico e conformità edilizia. In poche parole, serve a stabilire che l’immobile può essere utilizzato per lo scopo per cui è stato acquistato, senza rischi e senza problemi legali.
Un tempo si distingueva tra abitabilità (per gli immobili residenziali) e agibilità (per quelli ad uso diverso). Con il D.P.R. 380/2001 queste due nozioni sono state accorpate. Oggi, dopo la riforma introdotta dal D.Lgs. 222/2016, non è più necessario ottenere un certificato rilasciato dal Comune: l’agibilità si dimostra attraverso una segnalazione certificata da parte di un tecnico abilitato.

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Certificato di agibilità: qual l’obbligo del venditore?

Chi vende un immobile non si limita a trasferire la proprietà: deve anche garantire che il bene sia idoneo all’uso concordato. L’articolo 1477 del Codice Civile stabilisce, infatti, che il venditore debba consegnare un bene conforme e utilizzabile.
La giurisprudenza ha ribadito più volte che la mancanza del certificato di agibilità rappresenta un inadempimento serio. Ed infatti, non si tratta di un dettaglio burocratico, ma di un’attestazione che influisce direttamente sul valore e sulla commerciabilità dell’immobile.

In breve: senza agibilità, l’acquirente non può utilizzare pienamente il bene immobile e questo snatura l’intero affare. Come vedremo nel paragrafo che segue, anche un immobile privo del certificato di agibilità può essere venduto, purchè abbia tutti i requisiti per ottenerlo. È essenziale che il venditore – sin dalle prime fasi della trattativa – in adempimento all’obbligo generale di correttezza e buona fede, illustri al possible acquirente l’eventuale assenza del certificate.

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Cosa succede se manca il certificato di agibilità? Le conseguenze

Le conseguenze della mancanza di agibilità non sono tutte uguali: dipendono dalle condizioni dell’immobile e dalle esigenze dell’acquirente.

In alcuni casi, la mancanza può incidere solo sul valore economico del bene: pensiamo a un appartamento regolare sotto il profilo strutturale, ma privo di segnalazione di agibilità per un difetto formale, o per la mancata richiesta. In questo scenario, l’acquirente potrebbe chiedere una riduzione del Prezzo, perché l’immobile rimane utilizzabile, e vale meno sul mercato.

In altri casi, invece, l’assenza di agibilità può rendere l’immobile inidoneo all’uso pattuito. Un esempio tipico è quello trattato dalla Corte di Cassazione con l’ordinanza n. 32944/2024: un appartamento che non rispettava i requisiti minimi di altezza previsti dal D.M. 5 luglio 1975. Qui non si parla di un vizio sanabile, ma di un difetto strutturale che rende impossibile abitare l’immobile. La Corte ha ritenuto che ci si trovasse di fronte a un vero e proprio caso di aliud pro alio, con conseguente diritto alla risoluzione del contratto.

Molto spesso, in tali situazioni, l’acquirente subisce anche un danno concreto: ad esempio, chi compra un negozio e scopre che non può aprire l’attività perché manca l’agibilità, o chi acquista un capannone industriale e non riesce ad avviare la produzione. In questi casi, oltre alla riduzione del prezzo o alla risoluzione, è possibile chiedere anche un risarcimento dei danni, per coprire le spese e le perdite subite.

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Certificato di agibilità: la differenza tra immobili vecchi e nuovi

Una questione frequente riguarda gli immobili costruiti **prima del 1967**. Per questi beni, la legge consente al venditore di sostituire il titolo edilizio con una dichiarazione sostitutiva dell’atto notorio. Questo perché, fino a quella data, non vigeva l’obbligo generalizzato di concessione edilizia. Tuttavia, questa semplificazione non esonera affatto il venditore dal garantire che l’immobile sia concretamente idoneo all’uso previsto.

La giurisprudenza ha più volte chiarito che la semplice conformità formale non basta: un immobile deve essere dotato delle condizioni minime di sicurezza, igiene e salubrità. In caso contrario, l’acquirente può agire contro il venditore.

Questo significa che chi compra un immobile “vecchio” deve prestare attenzione a non fermarsi alla semplice regolarità formale. Sarà, pertanto, fondamentale incaricare un tecnico abilitato (geometra, architetto, ingegnere) che analizzi la situazione specifica dell’immobile.

In particolare, il tecnico deve accertare lo stato di legittimità dell’immobile, ovvero che sia stato costruito legalmente all’epoca e che non siano stati eseguiti abusi edilizi successivamente al 1967 senza i dovuti titoli e che rispetti comunque i requisiti igienico-sanitari e di sicurezza previsti dalla normativa attuale (ad esempio, l’altezza minima dei locali, la conformità degli impianti, ecc.).
In caso contrario, potrebbero essere necessari interventi di adeguamento.

Cosa deve fare chi compra?

Chi intende acquistare un immobile può tutelarsi seguendo alcuni passaggi pratici. Non si tratta di meri adempimenti burocratici, ma di strumenti concreti per evitare spiacevoli sorprese dopo la compravendita:

• Verificare la documentazione urbanistica: prima di firmare qualsiasi atto, è opportuno chiedere al venditore tutta la documentazione edilizia disponibile. Avere carte in regola è il primo passo per ridurre i rischi.
• Controllare l’agibilità: non basta una semplice dichiarazione del venditore. Occorre verificare che sia stata presentata la segnalazione certificata da un tecnico abilitato e che l’immobile sia realmente conforme ai requisiti di legge.
• Inserire clausole nel preliminare: nel compromesso è consigliabile prevedere espressamente l’obbligo del venditore di consegnare un immobile agibile. In questo modo si ottiene una tutela già nella fase intermedia della compravendita.
• Agire legalmente se necessario: qualora l’acquirente scopra solo dopo l’acquisto che l’immobile non è agibile, è possibile chiedere una riduzione del Prezzo, la risoluzione del contratto o il risarcimento dei danni, a seconda della gravità del problema.

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Pensiamo, come accennato sopra, a un negozio privo di agibilità: senza di essa, non sarebbe possibile avviare alcuna attività commerciale. Per questo motivo è fondamentale fare tutte le verifiche prima dell’acquisto e, se ci sono dubbi, affidarsi a un professionista.

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