Vizi Occulti Immobile: Cosa Dice la Giurisprudenza?

La questione dei vizi occulti negli immobili rappresenta un tema centrale nel diritto civile e immobiliare italiano. Si tratta di difetti che compromettono la funzionalità, la sicurezza o il valore dell’immobile e che risultano non evidenti al momento dell’acquisto. Di seguito, esploreremo gli orientamenti della giurisprudenza per capire come affrontare questa problematica in diverse situazioni.

Quali sono i vizi occulti di un immobile

Secondo l’art. 1490 del Codice Civile, il venditore è obbligato a garantire che l’immobile venduto sia immune da vizi che ne rendano l’uso inidoneo o che ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore. I vizi devono avere alcune caratteristiche precise per essere considerati rilevanti:

1. Non visibilità: Il difetto non deve essere stato conoscibile dal compratore al momento della conclusione del contratto, nemmeno con un’attenta ispezione. La garanzia, infatti, non è dovuta se, pur ignorati, i vizi erano facilmente riconoscibili dal compratore salvo in questo caso che il venditore abbia dichiarato espressamente che la cosa era immune da vizi. In caso di consapevolezza dei vizi il compratore concludendo il contratto di compravendita ha accettato il bene nello stato di fatto in cui si trovava, compresi i suoi difetti.
2. Gravità: Il vizio deve incidere in maniera significativa sull’uso dell’immobile o sul suo valore economico.

Alcuni esempi comuni di vizi occulti riconosciuti dalla giurisprudenza includono:

• Infiltrazioni di acqua dovute a difetti di impermeabilizzazione.
• Problemi strutturali, come crepe nelle pareti portanti o fondazioni instabili.
• Difetti impiantistici, come tubazioni non conformi o impianti elettrici non a norma.

La Corte di Cassazione ha più volte sottolineato che anche i difetti che possono sembrare minori, se influiscono sulla sicurezza o sulla fruibilità dell’immobile, possono configurare un vizio occulto.

Vizi occulti di un immobile dopo il rogito: cosa fare?

Una volta scoperto un vizio occulto dopo il rogito, il compratore deve agire tempestivamente. In particolare, il codice civile prevede:

1. Denuncia del vizio: deve essere comunicata al venditore entro 8 giorni dalla scoperta, utilizzando una forma scritta, preferibilmente tramite raccomandata A/R o PEC. La denuncia deve descrivere i difetti riscontrati e, se possibile, includere una perizia tecnica.
2. Termini di decadenza: L’azione legale per far valere la garanzia deve essere avviata entro un anno dalla consegna dell’immobile, salvo accordi diversi tra le parti.
3. Rimedi disponibili:
   • Azione redibitoria: consente di richiedere la risoluzione del contratto, restituendo l’immobile al venditore in cambio del rimborso del prezzo pagato.
   • Azione estimatoria: mira a ottenere una riduzione del prezzo proporzionata al danno subito.
   • Risarcimento danni: Può essere richiesto per coprire le spese necessarie alla riparazione del vizio o per il mancato utilizzo dell’immobile.

La giurisprudenza ha chiarito che la prova della preesistenza del vizio grava sul compratore. Tuttavia, il venditore non è esonerato dalla responsabilità se ha agito con dolo, nascondendo consapevolmente il difetto.

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Vizi occulti di un immobile acquistato da un privato

In tema di vizi occulti di un immobile acquistato da un venditore privato, la disciplina non cambia significativamente rispetto a quella generale. Tuttavia, alcune peculiarità vanno evidenziate:

1. Conoscenza del difetto: Se il compratore era consapevole del vizio o se il difetto era facilmente riconoscibile, la garanzia non è applicabile.
2. Dolo del venditore: Se il venditore privato ha nascosto il difetto con malafede, il compratore può agire per ottenere il risarcimento del danno oltre ai rimedi previsti dalla garanzia
3. Patti contrattuali: Le parti possono escludere o limitare la garanzia, ma il venditore rimane responsabile per i vizi causati da dolo o colpa grave.

Vizi occulti di un immobile acquistato da un’agenzia

Quando l’acquisto avviene tramite un’agenzia immobiliare, è importante considerare le specifiche responsabilità dell’agente:

1. Doveri di diligenza: l’agenzia è tenuta a informare il compratore su eventuali problematiche note relative all’immobile. La mancata comunicazione può configurare una responsabilità professionale.
2. Garanzie contrattuali: anche se l’agenzia non è direttamente responsabile dei vizi, può essere coinvolta nel risarcimento se non ha adempiuto ai propri obblighi di verifica e trasparenza.
3. Tutela del consumatore: la normativa a tutela del compratore è particolarmente severa quando l’acquisto riguarda un bene intermediato, con l’obbligo di fornire informazioni corrette e complete.

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Conclusioni

La questione dei vizi occulti richiede grande attenzione da parte di tutte le parti coinvolte in una compravendita immobiliare. Per il compratore è fondamentale agire tempestivamente e raccogliere prove adeguate. Per il venditore, è essenziale garantire la trasparenza e fornire tutte le informazioni rilevanti sull’immobile. Infine, nel caso di intermediazione, l’agenzia immobiliare deve svolgere un ruolo attivo nella prevenzione di problematiche, a tutela sia del venditore sia dell’acquirente.

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