Comprare Casa in Costruzione: Consigli e Rischi di Acquistare su Carta

Parliamo dell’acquisto di un immobile e della scelta di comprare una casa in costruzione, direttamente su carta attraverso un costruttore.

I vantaggi dell’acquisto di una casa nuova sono semplici da intuire, ma dietro al vantaggio di una casa ancora in progetto o in costruzione e pensata per le esigenze abitative attuali ci sono anche una serie di possibili criticità da considerare.

Scopriamo quali sono i rischi di comprare una casa in costruzione e come tutelarsi al meglio nel caso in cui si voglia procedere con la compravendita.

Comprare casa in costruzione: cose da sapere

Prima di tutto, chiariamo cosa si intende per acquisto di una casa su carta. Comprare una casa su carta, quindi una casa in costruzione, significa scegliere di acquistare un’abitazione che di fatto ancora non esiste, ma della quale viene presentato un progetto e una serie di documenti che possono garantire non solo il completamento dei lavori edilizi, ma anche la qualità del terreno sul quale viene edificata, i materiali utilizzati e le aziende coinvolte nell’appalto.

Quali sono, dunque, gli aspetti da considerare quando ci si appresta a comprare una casa in costruzione?

Le garanzie per chi compra una casa in costruzione.

Per chi vuole acquistare una casa su carta, la legge prevede una tutela per l’acquirente. A regolamentare questa tutela interviene il DL 122 del 20/6/2005 e il DL 14 del 12/01/2019, definito il “Codice della crisi d’impresa e dell’insolvenza” in attuazione della legge 155 del 19 ottobre 2017, che contiene anche le modifiche apportate dal DL 147 del 26/10/2020.

In queste leggi vengono esplicitate alcune garanzie per gli acquirenti e alcuni obblighi del costruttore a garanzia del compratore.

Per quanto la legge sia puntuale nel tutelare chi acquista su carta, non è possibile assicurare una copertura totale da eventuali truffe, per le quali è bene essere preparati prima di firmare un accordo di vendita.

Tra le garanzie che la legge garantisce all’acquirente è bene sottolineare:

• la garanzia fideiussoria
• l’assicurazione dell’immobile
• il contratto preliminare

La fideiussione come garanzia per comprare una casa su carta.

Gli art. 2 e 3 trattano il tema della fideiussione come garanzia. Viene espresso come il costruttore è tenuto a consegnare all’acquirente una fideiussione a garanzia sulle somme che l’acquirente ha versato in acconto fino al momento del rogito.

Il fatto che la fideiussione sia obbligatoria per legge non garantisce che i costruttori la facciano automaticamente, perché il costruttore potrebbe non rilasciare la fideiussione. In questo caso, chi compra ha diritto di annullare il contratto e richiedere la restituzione di tutto quello che ha versato.

L’assicurazione dell’immobile per chi compra una casa in costruzione

In base all’art. 4 il costruttore è obbligato a rilasciare a chi compra una polizza assicurativa con copertura di 10 anni per i danni all’immobile, all’edificio e a copertura dei difetti di costruzione e messa in opera. La polizza assicurativa deve essere consegnata nel momento in cui viene trasferita la proprietà all’acquirente.

Quanto riportato dal testo del DL 122 del 20 giugno 2005 “Disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire, a norma della legge 210 del 2 agosto 2004”, nell’articolo 5 viene chiarito che:

“La disciplina prevista dagli articoli 2, 3 e 4 si applica ai contratti aventi ad oggetto il trasferimento non immediato della proprietà o di altro diritto reale di godimento di immobili per i quali il permesso di costruire o altra denuncia o provvedimento abilitativo sia stato richiesto successivamente alla data di entrata in vigore del presente decreto.”

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Il contratto preliminare: una garanzia per comprare casa su carta

A definire i dettagli sul contratto preliminare è l’art. 6, che stabilisce il contenuto dell’accordo da stipulare alla presenza di un notaio e delle informazioni che deve contenere.
Oltre ai dati del costruttore, è bene sapere che il contratto preliminare deve contenere:

• la descrizione dell’immobile e il suo identificativo catastale,
• le caratteristiche tecniche, con riferimento alla struttura portante e alle fondazioni, alle tamponature, ai solai, alla copertura, agli infissi ed agli impianti,
• vincoli o ipoteche,
• convenzioni urbanistiche, qualora ci siano,
• imprese appaltatrici, qualora ci siano,
• permesso a costruire o la sua richiesta se non ancora rilasciato,
• dettagli della fideiussione,
• tempi massimi di costruzione,
• tempi di consegna,
• prezzo dell’immobile,
• modalità di pagamento.

Al contratto deve essere allegato:

• il capitolato sui materiali utilizzati e l’elenco delle finiture concordati tra le parti,
• gli elaborati del progetto in base al quale è stato rilasciato il permesso a costruire, con una rappresentazione grafica dell’immobile, delle pertinenze e delle parti condominiali.

Acquistare casa sulla carta: rischi e consigli

Come per ogni tipo di attività, i rischi sono maggiori quando non si è a conoscenza dei propri diritti e delle tutele che la legge impone in determinati casi, come quello dell’acquisto di un’immobile in costruzione.

I rischi di comprare casa sulla carta riguardano principalmente la conoscenza e l’affidabilità del costruttore, la possibilità che il costruttore subisca una crisi causata dai costi sostenuti per gli appalti e fallisca abbandonando il cantiere, con una grave perdita economica per chi ha comprato.

Come abbiamo visto, la legge mette a disposizione dell’acquirente una serie di strumenti per tutelare il proprio acquisto.

Sicuramente ci sono dei consigli utili da poter seguire prima di comprare una casa sulla carta; per questo abbiamo raccolto 10 punti da indagare quando si opta per l’acquisto di un’abitazione in costruzione:

1. studiare le procedure e l’iter di acquisto di una casa in costruzione,
2. raccogliere informazioni sul costruttore,
3. andare a vedere le palazzine o le abitazioni già consegnate dal costruttore in passato,
4. richiedere al costruttore la fideiussione bancaria e l’assicurazione e verificarne l’esistenza,
5. verificare che il terreno in cui viene costruito l’immobile sia edificabile e di proprietà del costruttore,
6. controllare i requisiti di tutti i soggetti coinvolti della progettazione, impianti e costruzione,
7. richiedere tutta la documentazione relativa ai permessi ottenuti,
8. leggere il capitolato, oppure farlo leggere a chi di competenza permette di verificare che siano riportati tutti i dati in maniera corretta,
9. valutare nel dettaglio tutti i costi, non solo quelli relativi al costo dell’immobile ma anche le tasse per le imposte relative all’acquisto di una nuova costruzione,
10. informarsi relativamente al frazionamento del mutuo e dell’ipoteca del costruttore prima di stipulare il contratto.

Come comprare casa in costruzione?

Gli elementi da considerare in questi casi sono tanti e anche molto tecnici. Se avete deciso di comprare casa in costruzione da un privato rispetto ad un costruttore o una cooperativa la differenza riguarda principalmente il costo dell’IVA:

• per gli acquisti tramite costruttore il costo dell’IVA è al 4% sul prezzo della casa se risulta come prima casa, mentre l’IVA è al 10% se si tratta di una seconda casa.
• per gli acquisti tramite venditore privato il costo dell’IVA è del 2% sul valore catastale se si tratta di prima casa, mentre è del 7% se si tratta di seconda casa.

In entrambi i casi la procedura da seguire per comprare una casa in costruzione è quella di cui abbiamo già parlato e riguarda soprattutto le tutele quindi:

• stipula del contratto preliminare con il notaio
• fideiussione
• polizza assicurativa
• frazionamento del mutuo.

E se occorre il mutuo?

Abbiamo accennato al discorso sul frazionamento del mutuo. Vediamo nel dettaglio a cosa si riferisce questa dicitura.
In base all’articolo 8 il notaio non può procedere alla stipula dell’atto se il costruttore non ha proceduto al frazionamento o alla cancellazione dell’ipoteca a garanzia.

Il frazionamento è necessario quando l’acquirente si prende l’accollo del mutuo, cioè si prende carico del mutuo del costruttore nella quota parte che riguarda l’immobile acquistato e non l’intero blocco di immobili a carico del costruttore.

Per procedere con il frazionamento del mutuo e comprare una casa in costruzione è necessario fare una richiesta alla banca che ha erogato il finanziamento, allegando la documentazione richiesta.

In conclusione, una guida all’acquisto di un’immobile in costruzione è sicuramente molto articolata.

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