Canoni di Locazione ai Tempi del Covid 19

Crisi economica da Coronavirus: categorie imprenditoriali ed esercizi commerciali in difficoltà

Come tristemente noto, il diffondersi della pandemia da Sars Covid 2 e la conseguente normativa emergenziale adottata a livello nazionale con il c.d. lockdown protratto per alcuni mesi, hanno comportato un gravissimo pregiudizio economico per numerose categorie imprenditoriali.

All’emergenza sanitaria ha così fatto seguito una grave emergenza socio-economica che ha colpito duramente, tra gli altri, gli esercizi commerciali che sono stati costretti a chiudere. Si tratta in particolare di negozi, alberghi, ristoranti, bar, centri estetici e così via.

Tra i tanti problemi che si sono trovati ad affrontare i titolari delle predette attività. vi è stato quello relativo al pagamento dei canoni di locazione. Pur essendo stati posti nella condizione di non poter esercitare la propria attività e dunque di incassare, i conduttori sono rimasti obbligati al pagamento dei canoni in forza dei contratti.

Problematiche relative ai contratti di locazione: non solo per i commercianti ma anche per i proprietari

In particolare, si sono verificati numerosi casi in cui i commercianti hanno interrotto il pagamento dei canoni perché impossibilitati a far fronte ai costi delle proprie attività. Ciò di conseguenza ha creato non pochi problemi anche ai proprietari che da un giorno all’altro hanno perso, senza responsabilità alcuna, un’entrata fissa quale il canone di locazione che in molti casi costituisce, se non l’unica, la principale fonte di reddito.

La peculiarità della situazione consiste poi nel fatto che, a differenza delle classiche ipotesi di morosità e di contestazioni reciproche tra i contraenti, in questo caso nessun inadempimento era imputabile a nessuna delle parti.

Casistica delle decisioni dei Giudici e prospettive future: auspicabile intervento espresso del legislatore

In molti casi, in applicazione del principio di esecuzione in buona fede del contratto le parti hanno raggiunto degli accordi per ridurre l’importo dei canoni per i mesi di lockdown. In tal modo, c’è stata una sorta di equa ripartizione dei costi. Non sempre però la ipotesi bonaria ha funzionato e non sono mancati casi di chi, in virtù del principio di buonafede, ha preteso di non corrispondere nulla al proprietario. Così, molto spesso, non si è raggiunta nessuna forma di intesa con conseguente crescente contenzioso sul punto.

In questo contesto, molti Tribunali hanno ritenuto di non convalidare gli sfratti di morosità per inquilini che avevano omesso di pagare i canoni per i periodi di chiusura, pur ritenendo dovuti gli importi dei canoni arretrati. Non sono mancate comunque pronunce, che hanno destato molto scalpore anche a livello giornalistico, in cui i Giudici, nello specifico il Tribunale di Roma, hanno deciso di imporre una riduzione drastica dei canoni di locazione.

Oltre al principio di buonafede, molti conduttori hanno invocato l’impossibilità sopravvenuta nell’esecuzione della loro obbligazione, ma anche con riferimento a questa ipotesi la giurisprudenza ha ritenuto che non potesse trovare applicazione.

I provvedimenti giudiziari emessi sono a volte discordanti tra loro e sono il frutto di una situazione di crash nei rapporti economici contrattuali che non si era mai verificata prima per problemi di questo tipo. Conseguentemente, anche le decisioni sono il segno delle diverse interpretazioni fornite dai Giudici alle regole generali che governano l’esecuzione dei contratti nel nostro ordinamento. E’ discutibile, almeno in linea di principio, pensare che un Tribunale possa sostituirsi alla volontà delle parti.

Da ultimo il Tribunale di Roma con le sentenze nn. 3109 e 3114 del 19.2.2021 e con l’ordinanza collegiale del 25.2.2021 si è espresso nel senso della non applicazione dell’istituto dell’impossibilità sopravvenuta benché temporanea in ragione della disponibilità materiale degli immobili in capo agli inquilini negando conseguentemente la possibilità di riduzione o azzeramento del canone per i periodi di chiusura.

E’ auspicabile, quindi, un intervento espresso del legislatore per questa ipotesi specifica che possa consentire un sollievo economico concreto ai conduttori, e non solo agevolazioni fiscali quali il credito di imposta, e allo stesso tempo un ristoro ai proprietari.

Ciò appare ancora più necessario in ragione dei provvedimenti di chiusura via via adottati e delle prospettate ulteriori chiusure dei prossimi mesi.

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