Funzione ed effetti dell’imposta di registro sulle locazioni di beni immobili: diritti del locatore e del conduttore

Quella di registro è un’imposta indiretta volta cioè a tassare un atto di trasferimento di ricchezza ed è dovuta in misura direttamente proporzionale al valore trasferito con il contratto che comporta l’effetto traslativo.

La locazione e l’affitto trasferiscono al conduttore / affittuario il diritto di godimento su di un determinato bene immobile dietro il pagamento di un corrispettivo. In quanto tali, i predetti contratti sono soggetti all’imposta di registro in misura variabile a seconda del tipo di fabbricato e delle caratteristiche specifiche del contratto dallo 0,5% al 2% del canone.

La mancata registrazione del contratto di locazione ne comporta la nullità e dunque inefficacia con conseguente impossibilità per il proprietario di agire in giudizio nei confronti dell’inquilino eventualmente moroso per richiederne lo sfratto. In altri termini il legislatore, proprio per contrastare il diffuso fenomeno dell’evasione fiscale collegato agli affitti, ha previsto che il c.d. contratto “in nero” sia nullo così privando il proprietario della possibilità di tutelarsi in sede giudiziale. Sul punto peraltro la Suprema Corte di Cassazione, con una recente sentenza del 20 dicembre 2019 n. 34156, ha chiarito e confermato che la registrazione tardiva ha effetto sanante sul contratto. Pertanto il versamento, anche se tardivo dell’imposta comporta la validità della locazione, sia essa abitativa o ad uso commerciale, con conseguente possibilità di agire in giudizio.

Chi e quando deve pagare l’imposta di registro: termini da rispettare e obblighi del proprietario e dell’inquilino

Il pagamento dell’imposta di registro deve essere effettuato entro 30 giorni dalla sottoscrizione del contratto e per le locazioni pluriennali può avvenire in due modalità:

• al momento della registrazione del contratto sull’importo totale del canone di locazione dell’intera durata della locazione,
• annualmente, tenendo conto del canone annuo aumentato secondo gli indici Istat, nei 30 giorni successivi alla scadenza della precedente annualità.

L’ imposta di registro è dovuta in solido dal proprietario e dall’inquilino nel senso che entrambi i soggetti sono responsabili del relativo pagamento nei confronti dell’Agenzia delle Entrate. In ragione di ciò, il primo soggetto che paga l’imposta ha diritto al regresso nella misura del 50% nei confronti dell’altro. Nella pratica, in genere, è il proprietario che procede alla registrazione chiedendo il rimborso della quota parte di propria competenza al conduttore.

L’imposta di registro nel caso di disdetta o risoluzione della locazione: problematiche che possono insorgere

Nel caso in cui sopraggiunga la disdetta o la risoluzione consensuale del contratto, andrà comunicata all’Agenzia delle Entrate la cessazione del rapporto con il pagamento dell’ importo fisso di €. 67,00, evitando così di dover pagare l’imposta di registro per le annualità successive.

Aspetto più problematico è quello relativo alla cessazione della locazione in ragione di un provvedimento giudiziario emesso nel corso di un procedimento di sfratto. In genere, infatti, l’ordinanza che convalida lo sfratto viene emessa nella prima fase del relativo giudizio e il rilascio effettivo dell’immobile avviene non prima di qualche mese. Ciò crea non pochi problemi con l’Agenzia delle Entrate che sovente invia sia al proprietario che all’inquilino l’avviso di liquidazione dell’imposta irrogando altresì la sanzione per le annualità successive (anche più di una) che non dovessero risultare corrisposte. Ciò peraltro avviene nonostante l’insegnamento contrario della Suprema Corte di Cassazione che ha più volte ribadito che è l’ordinanza di convalida ad avere l’effetto risolutivo della locazione indipendentemente dalla data di esecuzione materiale dello sfratto.

Il nostro Team di Avvocati ha una notevole esperienza sull’argomento. Nel 2019 e 2020 ha ottenuto importanti vittorie relative a locazioni commerciali presso la Commissione Tributaria Provinciale di Roma, nonché, in alcuni casi, con l’accoglimento diretto del reclamo da parte dell’Agenzia delle Entrate che aveva emesso l’avviso di liquidazione.

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