Provvigione Agente Immobiliare: Come Funziona e Quando si Paga?

Acquistare un immobile comporta notevoli spese accessorie oltre al costo vivo della casa e tra queste rientra anche la provvigione dell’agente immobiliare, l’intermediario che mette in contatto acquirente e venditore.

In questa guida andremo ad indagare gli aspetti che riguardano la provvigione dell’agente immobiliare sia per l’acquisto che per l’affitto, quanto si paga e soprattutto quando viene pagata.

Tutti aspetti che possono sembrare semplici, ma che vanno affrontati con la dovuta attenzione nel rispetto della normativa che regola questi argomenti a tutela sia del professionista che di coloro che dovranno occuparsi del pagamento della provvigione.

Vedremo come l’interpretazione della legge non sempre è chiara e può portare a fraintendimenti. Andiamo con ordine e vediamo prima di tutto cos’è la provvigione e quando va pagata.

Quando si paga la provvigione?

La provvigione è il compenso che spetta all’intermediario immobiliare per il servizio reso a entrambe le parti: acquirente e venditore.

Anche se non è indispensabile per legge, di regola la quota di provvigione da pagare per entrambe le parti e i tempi per il pagamento vengono definiti con un contratto scritto.
Il diritto alla provvigione per l’agente immobiliare, in base a quanto stabilito dal Codice Civile sorge nel momento in cui viene firmato il compromesso, vale a dire il contratto preliminare. A quel punto, il compito dell’intermediario si conclude, il suo lavoro di mettere in contatto due richieste (una di vendita e l’altra di acquisto) si esaurisce. Da quel momento in poi, potrebbe anche non concludersi l’accordo, ma il suo compito è stato espletato secondo quanto stabilito dalla legge.

L’articolo 1755 del Codice Civile, come vedremo più avanti, prevede questo meccanismo ma non chiarisce alcuni aspetti che hanno portato alla necessità dell’intervento della Corte di Cassazione. Il dubbio sul pagamento della provvigione all’agente immobiliare da parte dell’acquirente riguarda le tempistiche, in particolare quando viene fatta la richiesta di pagamento in fase di proposta formale d’acquisto, quello che viene chiamato in gergo tecnico “preliminare di preliminare” che, in base al principio della libertà negoziale, è un contratto stipulato sulla base degli interessi di entrambe le parti in cui viene “bloccato” l’affare per il tempo necessario in cui il venditore può valutare se la proposta di acquisto e la caparra possono essere considerati consoni alla sua richiesta.

Sarà poi il contratto preliminare e successivamente il rogito a concludere la vendita.
Il punto è: quando deve essere pagata la provvigione all’agente immobiliare per la vendita?

Può capitare che l’agenzia immobiliare o l’intermediario richiedano il pagamento della provvigione prima della stipula del compromesso.

Come anticipato poco sopra, nel momento in cui viene firmato il contratto con valore giuridico da entrambe le parti, il lavoro dell’intermediario è terminato e ha diritto a richiedere il pagamento della provvigione, avendo risolto il suo compito di mettere in contatto venditore e acquirente. Sarà utile dunque leggere accuratamente il contratto di mediazione con l’agenzia immobiliare o l’intermediario, per conoscere tempi e modalità di pagamento della provvigione.

Potrebbe interessarti anche la nostra guida su l’Inadempimento Contratto Preliminare: Risoluzione o Recesso?

Cosa fare nell’eventualità di una mancata vendita

Alla luce di quanto visto fino ad ora, dunque, nel momento in cui si stabilisce la relazione tra venditore e compratore il lavoro dell’agente immobiliare è compiuto e può richiedere il pagamento della provvigione. Cosa avviene nel caso in cui ci sia una mancata vendita alla fine delle trattative?

Per poter vantare il diritto alla provvigione, il mediatore immobiliare deve arrivare alla firma del preliminare, o in alcuni casi del preliminare del preliminare.

Quindi indipendentemente dalla conclusione con la vendita o la mancata vendita, una volta firmato un contratto che stabilisce la relazione di mediazione, l’agente immobiliare ha diritto alla provvigione.

Cosa dice il codice civile sulla provvigione del consulente immobiliare

Abbiamo anticipato nei paragrafi precedenti il riferimento all’art. 1755 del Codice Civile in base al quale il mediatore ha diritto alla provvigione nel momento in cui l’affare è concluso grazie al suo intervento. Quando si parla di “affare” si intende un contratto che vincola al fine della chiusura del definitivo, quindi rientra in questa tipologia anche il contratto preliminare. Mentre non possono essere messe sullo stesso piano le minute o puntazioni perché rientrano nella fase di trattativa.

L’articolo 1351 del Codice Civile riporta che:

• 
  “L’ affare si identifica con ogni operazione economica di contenuto patrimoniale frutto dell’accordo di due o più parti, che si conclude con il sorgere di obbligazioni. Pertanto, è tale, ad esempio, anche un contratto preliminare.”
  

Come anticipato nei paragrafi precedenti, è il preliminare di preliminare che fa la differenza. Quella che viene più semplicemente conosciuta come “proposta formale di acquisto” è stata oggetto di chiarimento da parte della Corte di Cassazione che ha sottolineato come la stipula di un contratto preliminare di preliminare è da ritenersi valida ed efficace se è riscontrabile un interesse delle parti che merita tutela al fine di una formazione progressiva del contratto che si basa su una differenziazione dei contenuti negoziati.

La legge non regola soltanto le tempistiche legate al pagamento ma tutti gli aspetti legati alla provvigione dell’agente immobiliare.

Per quanto riguarda la percentuale della provvigione dell’intermediario, il codice civile stabilisce che la provvigione varia a seconda del volume dell’affare e riguarda entrambe le parti che dovranno pagare la loro quota di percentuale al mediatore in base ad un accordo firmato che può stabilire che questa quota sia dovuta a prescindere dalla stipula.

Provvigione dell’agente immobiliare in un affitto

Nel corso del nostro approfondimento abbiamo dato per scontato che la provvigione dell’agente immobiliare riguardasse la vendita di un immobile ma anche nella trattativa per della locazione l’agente immobile ha diritto ad una provvigione. La domanda a cui rispondere è la seguente: qual è la provvigione dell’agente immobiliare per un affitto?

La misura di questa provvigione è legata al servizio che viene offerto al locatore e al locatario, dal momento che il mediatore immobiliare si trova a fare un lavoro di valutazione dell’immobile, burocrazia e comunicazione per immettere nel mercato l’immobile da affittare.

La provvigione che dovrà pagare il proprietario dell’immobile all’agente immobiliare corrisponde in genere ad una mensilità sommata alla quota del 15% del canone annuo di affitto.

Per quanto riguarda il conduttore, allo stesso modo, la provvigione che dovrà corrispondere all’agente immobiliare è di una mensilità sommata al 15% del canone annuo.

La provvigione dell’agente immobiliare può essere non pagata qualora venga comprovato che l’intermediario non ha fatto nel modo corretto il proprio lavoro o si è rivelato scorretto. Se l’agente immobiliare risulta inadempiente rispetto al proprio dovere la parte può rifiutarsi di pagare. Allo stesso modo se viene dimostrato che l’agente immobiliare non è un professionista iscritto al Registro delle imprese e al Rea della Camera di Commercio, non è dovuta la provvigione.

Leggi anche il nostro approfondimento su Cosa succede se l’inquilino paga sempre in ritardo

Provvigione dell’agente immobiliare e IVA

Abbiamo chiarito quando un agente immobiliare ha diritto alla provvigione sulla vendita o affitto di un immobile e specificato il diritto di provvigione anche in caso di mancata vendita. Resta da identificare l’applicazione dell’IVA sulla provvigione dell’agente immobiliare.

Prendendo a riferimento l’anno 2022 l’IVA sulla provvigione è al 22%. Solo nel caso in cui le fatture sono emesse da un mediatore immobiliare in regime forfettario la questione cambia perché non lavora in regime di IVA che non deve essere corrisposta. L’aliquota IVA al 22% viene applicata fissa per la vendita, l’asta e gli affitti.

Provvigione dell’agente immobiliare: la permuta

Qual è il ruolo dell’agente immobiliare quando non si tratta di vendita o affitto ma di permuta? Cambia qualcosa riguardo al diritto di provvigione?

Il codice civile all’articolo 1552 definisce la permuta come segue:

• 
  “la permuta è il contratto che ha per oggetto il reciproco trasferimento della proprietà di cose, o di altri diritti, da un contraente all’altro.”
  

La permuta dunque è uno scambio, ma risulta molto difficile riuscire a fare scambio equo tra beni dello stesso valore, per questo può succedere che si faccia uno scambio tra beni di diverso valore e venga aggiunta una differenza in denaro.

Quando a gestire la permuta c’è un intermediario immobiliare, il pagamento della provvigione all’agente immobiliare in caso di permuta avviene in questo modo:

• si calcola la provvigione sulla base dell’immobile dal valore più alto.
• la percentuale della provvigione può variare in base agli accordi presi in fase di trattativa.
• la provvigione viene in ogni caso corrisposta da entrambe le parti.

E se l’agente immobiliare non ha l’incarico?

La provvigione all’agente immobiliare è dovuta anche nel caso in cui non ha un incarico formale oppure è scaduto il mandato? Le circostanze per cui possa verificarsi una situazione del genere sono più frequenti di quanto si possa immaginare, basti pensare a un intermediario che non ha formalizzato un contratto oppure al venditore e acquirente che hanno gestito il rapporto in autonomia trovando solo l’annuncio di vendita sul sito dell’agenzia.

L’agente immobiliare ha diritto alla provvigione quando fornisce i servizi legati alla sua attività come mostrare l’immobile, promuovere l’annuncio di vendita e seguire le fasi di trattativa e vendita. Come abbiamo visto è sufficiente che il mediatore metta in contatto le parti per avere diritto alla provvigione.

Di conseguenza non è determinante un contratto formale tra le parti e l’agente immobiliare come non risulta necessario un esplicito conferimento di incarico.

Come visto in precedenza se il lavoro del mediatore è stato svolto, l’agente immobiliare ha diritto alla provvigione anche senza mandato scritto.

Siamo entrati all’interno del settore immobiliare e abbiamo visto quante sfumature possono creare confusione quando ci si trova di fronte a un contratto da firmare.

Per una consulenza dettagliata in materia puoi contattare direttamente Youxta che metterà a tua disposizione uno dei suoi Avvocati esperti in diritto immobiliare