Ripartizione Spese tra Proprietario e Inquilino: Spese Condominiali, Imu e Tasi

Qual è la corretta ripartizione delle spese condominiali tra proprietario e inquilino? Partiamo con una domanda diretta per introdurre un argomento di grande interesse sia per i proprietari di immobili che per gli inquilini. Spesso non è chiaro quali siano le spese a carico dell’inquilino e le spese a carico del proprietario quindi risulta molto utile fermarsi a ragionare sulle responsabilità di entrambe le figure per non incorrere in spiacevoli discussioni sui costi vivi da sostenere. In questa guida andremo a vedere nel dettaglio la ripartizione delle spese tra inquilino e proprietario, spiegheremo cosa sono la Tasi e la Tares e come vengono ripartiti i costi tra chi vive effettivamente nell’abitazione e chi ne è il proprietario.

Ripartizione delle spese condominiali tra proprietario e inquilino

Vediamo nel modo più pratico e diretto come avviene la ripartizione delle spese tra inquilino e proprietario, ma prima è necessario, come sempre, dare uno sguardo ai riferimenti normativi. La legge infatti, ci viene in aiuto. Di seguito citiamo la normativa che ha messo in chiaro i criteri generali e definito le responsabilità sia per il locatore che per il conduttore.

Partendo dai principi generali l’articolo 1576 del Codice civile attribuisce al proprietario la responsabilità di eseguire tutte le riparazioni necessarie, escludendo la piccola manutenzione che è prevista a carico dell’inquilino. Il proprietario dell’immobile è tenuto a sostenere le spese di manutenzione straordinaria mentre l’inquilino deve farsi carico della manutenzione ordinaria. Vedremo più dettagliatamente nei paragrafi dedicati cosa rientra nella manutenzione ordinaria e straordinaria.

Con la legge sulla disciplina delle locazioni di immobili urbani vengono specificati gli oneri a carico dell’inquilino. Si tratta della legge 392 del 1978 in cui vengono specificate nel dettaglio le spese a carico del conduttore.

Nei prossimi due paragrafi andremo a vedere nel dettaglio quali sono le spese a carico del proprietario e quali spese sono a carico dell’inquilino utilizzando come riferimento le tabelle di ripartizione delle spese condominiali.

Tutte le spese a carico del proprietario

Cosa paga il proprietario e cosa l’inquilino? Quando si vuole mettere in affitto un immobile o si è in procinto di prendere in affitto una casa è bene sapere quali sono le spese da sostenere. Nel caso del proprietario dell’immobile la legge riferisce che le spese di manutenzione straordinaria sono a carico del proprietario, quindi del locatore.

Nelle spese straordinarie rientrano ad esempio degli importanti interventi di ristrutturazione del palazzo, necessari a garantire la sicurezza ed efficienza dell’immobile. La legge al riguardo è molto chiara: sono a carico del proprietario quegli interventi straordinari necessari a rendere l’immobile utilizzabile per la sua funzione.

In base alle tabelle di ripartizione delle spese condominiali, rientrano tra le spese a carico del proprietario dell’immobile:

1. la tassa per l’occupazione del suolo pubblico per lavori condominiali.
2. Installazione e manutenzione straordinaria dell’impianto dell’ascensore.
3. Adeguamento dell’impianto dell’ascensore alle disposizioni di legge.
4. Installazione e sostituzione integrale dell’impianto di autoclave o dei suoi componenti primari.
5. Imposte e tasse relative all’impianto di autoclave.
6. Installazione e sostituzione dell’impianto comune di illuminazione, videocitofono e altri impianti definiti speciali.
7. Installazione e sostituzione degli impianti di suoneria e di allarme.
8. Installazione e sostituzione dei citofoni e videocitofoni.
9. Installazione, sostituzione e adeguamento alla normativa di legge attuale degli impianti di riscaldamento, condizionamento, produzione acqua calda.
10. Installazione e manutenzione straordinaria degli impianti sportivi.
11. Acquisto estintori e installazione e sostituzione dell’impianto antincendio.
12. Installazione, sostituzione o potenziamento dell’impianto televisivo centralizzato.
13. Sostituzione delle grondaie, sifoni e colonne di scarico.
14. Manutenzione straordinaria di tetti e lastrici solari.
15. Manutenzione straordinaria della rete di fognatura.
16. Sostituzione dei corrimano, delle ringhiere e dei marmi.
17. Installazione e sostituzione di serrature.
18. Installazione di caselle postali, cartelli segnalatori, bidoni, armadietti per contatori, zerbini, tappeti, guide e altro materiale di arredo.
19. Sostituzione integrale di pavimenti e rivestimenti interni all’immobile.
20. Manutenzione straordinaria dell’impianto di riscaldamento interno all’immobile.
21. Manutenzione straordinaria della guardiola del portiere.
22. Spese per l’assunzione dell’addetto alle pulizie.
23. Spese per il conferimento dell’appalto alla ditta di pulizie.
24. Acquisto e sostituzione macchinari per la pulizia del condominio.
25. Acquisto di bidoni, trespoli e contenitori per la pulizia.

Alcune spese vengono condivise in percentuali diverse tra proprietario e inquilino, le vediamo di seguito nel dettaglio:

• Il pagamento del portiere e del sostituto, compresi contributi previdenziali e assicurativi, accantonamento liquidazione, tredicesima, premi, ferie e indennità sostitutiva per l’alloggio prevista nel c.c.n.l. e i locali, vengono ripartiti per il 10% al proprietario e il 90% per l’inquilino.
• Il pagamento della manutenzione ordinaria della guardiola viene ripartito per il 10% al proprietario e il 90% per l’inquilino.

Tutte le spese a carico dell’inquilino

Come anticipato l’inquilino ha l’onere di occuparsi delle spese di manutenzione ordinaria. Infatti è bene tenere presente che quando si prende in affitto una casa oltre al costo dell’affitto mensile si dovranno aggiungere anche altre spese che riguardano sia la manutenzione ordinaria della casa che le spese ordinarie del condominio.

Nel dettaglio andiamo ad elencare le spese a carico dell’inquilino, in base alle tabelle di ripartizione delle spese condominiali:

1. La tassa di occupazione suolo pubblico per il passo carrabile.
2. Manutenzione ordinaria e piccole riparazioni dell’ascensore.
3. Spese relative ai consumi energia elettrica per forza motrice e illuminazione dell’ascensore.
4. Le ispezioni e collaudi dell’ascensore.
5. Manutenzione ordinaria dell’autoclave.
6. Forza motrice dell’autoclave.
7. Ricarico pressione del serbatoio dell’autoclave.
8. Ispezioni, collaudi e lettura contatori dell’autoclave.
9. Manutenzione ordinaria dell’impianto di illuminazione comune.
10. Manutenzione ordinaria degli impianti di suoneria, allarme e sicurezza, citofoni e videocitofoni.
11. Manutenzione ordinaria degli impianti di riscaldamento, condizionamento e produzione acqua calda, compreso il rivestimento refrattario.
12. Pulizia annuale degli impianti del punto 11 e dei filtri e messa a riposo stagionale.
13. Lettura dei contatori.
14. Acquisto combustibile, consumi di energia elettrica e acqua.
15. Addetti degli impianti sportivi (bagnini, manutentori ordinari, pulitori, ecc.)
16. Consumo di acqua per pulizia e depurazione degli impianti sportivi.
17. Acquisto di materiale per la manutenzione ordinaria degli impianti sportivi, come ad esempio la terra rossa dei campi da tennis.
18. Manutenzione degli impianti antincendio.
19. Ricarica degli estintori, ispezioni e collaudi.
20. Manutenzione ordinaria dell’impianto televisivo centralizzato.
21. Manutenzione ordinaria grondaie, sifoni e colonne di scarico delle aree comuni.
22. Manutenzione ordinaria dei tetti e dei lastrici solari delle aree comuni.
23. Manutenzione ordinaria della rete di fognatura.
24. Manutenzione ordinaria delle pareti, delle ringhiere e corrimano di scale e aree comuni.
25. Consumo di acqua ed energia elettrica per le aree comuni.
26. Manutenzione delle aree verdi comuni e suddivisione degli attrezzi.
27. Manutenzione ordinaria delle attrezzature come le caselle postali, i cartelli segnalatori, i bidoni, gli armadietti per i contatori, i zerbini, i tappeti, le guide e altro materiale di arredo.
28. Manutenzione ordinaria di pavimenti e rivestimenti dell’appartamento preso in affitto.
29. Manutenzione ordinaria degli infissi e serrande, degli impianti di riscaldamento e sanitario dell’appartamento preso in affitto.
30. Rifacimento di chiavi e serrature.
31. Tinteggiatura delle pareti.
32. Sostituzione di vetri.
33. Manutenzione ordinaria degli apparecchi e condutture di elettricità, dei cavi e dell’impianto citofonico e videocitofonico.
34. Verniciatura di opere in legno e metallo.
35. Materiale per le pulizie relative ai costi del portierato.
36. Il trattamento economico dell’addetto alle pulizie, compresi i contributi previdenziali e assicurativi, liquidazione, tredicesima, premi, ferie, come da c.c.n.l.
37. Spese per le pulizie date in appalto a una ditta e il materiale per le pulizie.
38. Manutenzione ordinaria dei macchinari utilizzati per la pulizia.
39. Sgombero neve, compresi i materiali di utilizzo.
40. Derattizzazione e disinfestazione dei locali e dei bidoni legati alla raccolta della spazzatura.
41. Tassa sui rifiuti.
42. Sacchi per la raccolta dei rifiuti.

Gli ultimi punti dell’elenco di spese a carico dell’inquilino fanno riferimento alla tassa sui rifiuti. Andremo ad approfondire nei prossimi paragrafi il pagamento della Tasi, sostituita dall’Imu, e il pagamento della Tari per chiarire ancora più nel dettaglio la divisione delle spese tra proprietario e inquilino.

Potrebbe interessarti anche: Cosa succede se l’inquilino paga sempre in ritardo.

Pagamento Tasi e Imu tra inquilino e proprietario: chi paga e cosa prevede la legge?

La divisione delle spese tra proprietario e inquilino arrivati a questo punto sembra piuttosto chiara: il proprietario è responsabile di tutti i lavori straordinari necessari a garantire la funzione abitativa dell’immobile, mentre l’inquilino deve occuparsi di tutte le spese di manutenzione ordinaria che riguardano l’immobile ma anche delle aree comuni.

La Tasi, cos’è e chi deve pagarla, la differenza con l’Imu

Prima di sapere chi deve pagare la Tasi tra inquilino e proprietario è necessario definire la Tasi e capire cos’è. La Tasi era un’imposta versata al Comune per il pagamento dei servizi indivisibili. Per “servizi indivisibili” si intendono quei servizi che il Comune eroga a tutta la collettività come: la vigilanza urbana, la manutenzione del verde pubblico o delle strade, l’illuminazione pubblica, ecc. Con la legge di bilancio per il 2020 n. 160 del 27/12/2019 è stata abolita la Tasi a partire dall’anno 2020, facendola confluire all’interno dell’Imu, per ottimizzare il pagamento di una sola tassa sulla casa. Alla base dell’imposta della Tasi c’era il possesso o la detenzione a qualsiasi titolo di immobili, fabbricati e aree edificabili, escludendo la prima casa e dei terreni agricoli, per cui l’inquilino doveva pagare la Tasi in percentuale rispetto alle aliquote determinate dai Comuni. L’ Imu invece è fondata sulla proprietà dell’immobile e conseguentemente non deve essere mai corrisposta dall’inquilino ma esclusivamente dal proprietario.

Così come abbiamo specificato chi deve pagare l’Imu, il discorso si può ampliare riguardo alla Tari. Chi deve pagare la Tari? Vediamo nel dettaglio cos’è la Tares e come avviene la ripartizione delle spese tra inquilino e proprietario.

Leggi anche la guida della Tari per i non Residenti per conoscere chi deve pagarla e quando.

La Tari (Tares) tra inquilino e proprietario: ecco chi paga

Chi paga la Tari tra inquilino e proprietario? Prima di rispondere a questa domanda definiamo cos’è la Tari che ha sostituito la Tares che era un’imposta sui rifiuti urbani e per i costi di smaltimento, istituita con l’articolo 14 del D.L. n.201 del 2011 a decorrenza dal gennaio del 2013. Dal gennaio del 2014, la Tares è stata inglobata nella Tari, che fa parte delle tre imposte che costituiscono la IUC (Imposta Unica Comunale).

In sostanza si tratta di una tassa sui rifiuti e il loro smaltimento. Quindi, chi deve pagare la Tari, il proprietario dell’immobile o l’inquilino?

Il tributo della Tari deve essere pagato da chi occupa l’immobile. Quindi sarà a carico dell’inquilino solo se occupa l’immobile da oltre sei mesi, di conseguenza nel caso di affitti temporanei, l’onere del pagamento della Tari è a carico del proprietario dell’immobile. La definizione della tariffa da pagare viene effettuata su base annua (anno solare) e deve coprire i costi della gestione dei rifiuti, dello smaltimento e del quantitativo di rifiuti prodotti.

La materia è vasta e gli aggiornamenti sul riparto delle spese tra locatore e conduttore possono essere difficili da riconoscere e comprendere. Per maggiori approfondimenti ti suggeriamo di richiedere una consulenza con un avvocato immobiliarista Youxta.