Durata e Proroga Titoli Edilizi

Titoli Edilizi: Durata e Proroga

  19 Giugno 2021

Scopri la durata e le ipotesi di proroga termini di validità previste per i titoli edilizi per l’emergenza Covid

Durata e Proroga Titoli Edilizi

Interventi edilizi: definizione e tipologia

La nozione di intervento edilizio ricomprende ogni tipo di opera e/o lavoro apportato su un edificio esistente. A seconda della tipologia di intervento da realizzare la legge prevede la necessità o meno di un procedimento amministrativo che porta ad un titolo specifico.

 

Edilizia libera: gli interventi edilizi che non richiedono alcuna autorizzazione

Alcuni interventi rientrano nel settore c.d. dell’edilizia libera, così denominata proprio in ragione dell’assenza di un apposito titolo autorizzativo che non è necessario per installazioni che non modificano in modo significativo l’assetto del territorio e non incidono sull’edificio da un punto di vista sismico, energetico, di sicurezza e di tutela del paesaggio. L’art. 6 del Testo Unico dell’Edilizia contiene un elenco di tali interventi che può essere ampliato dalle Regioni con determinati limiti: rientrano in tale elenco, ad esempio, i lavori di manutenzione ordinaria, di installazione di pompe di calore, di finitura e pavimentazione esterna.

I predetti interventi, dunque, non necessitano di nessuna autorizzazione o comunicazione ad alcun Ente.

 

C.i.l.a.: gli interventi edilizi che richiedono una comunicazione di inizio lavori

Alcune opere si collocano in una fascia intermedia in quanto, pur essendo tendenzialmente libere, richiedono una Comunicazione di inizio dei lavori asseverata da un tecnico. Rientrano ad esempio in questa categoria gli interventi volti all’abbattimento delle barriere architettoniche. In questi casi i lavori possono iniziare contestualmente alla presentazione della comunicazione e il Comune può intervenire nei 30 gg. successivi per le verifiche ritenute necessarie. Non è previsto un termine di efficacia, né per la durata dei lavori.

 

Titoli edilizi: gli interventi che richiedono un controllo da parte della P.A.

Gli interventi che non rientrano nell’edilizia libera necessitano di un controllo da parte della Pubblica Amministrazione che si svolge in modalità più o meno intensa a seconda della tipologia degli effetti degli stessi sull’edificio e/o sul paesaggio.

I principali titoli abilitativi per interventi edilizi sono:

 

Il permesso di costruire: requisiti e amministrazione competente

È una vera e propria autorizzazione necessaria per tutti gli interventi che modificano in modo sostanziale l’assetto urbanistico ed edilizio del territorio. L’Amministrazione competente, in tal caso il Comune, ha 90 giorni di tempo dalla domanda per il rilascio del titolo, decorsi i quali, a fronte della sussistenza di tutti i requisiti necessari, in caso di mancata adozione del provvedimento espresso, matura il silenzio-assenso. Nel caso in cui siano necessarie autorizzazioni paesaggistiche particolari, il Comune cui è richiesto il permesso dovrà attendere il parere dei relativi enti competenti (ad es. Sovrintendenza). Nessun lavoro può essere avviato fino a quando non venga concesso il permesso di costruire.

 

La segnalazione certificata di inizio attività – Scia: requisiti e presupposti di legge

 

È un atto del privato cittadino che sostituisce ogni autorizzazione, licenza, permesso o nulla osta comunque denominato il cui rilascio dipenda esclusivamente dal possesso dei requisiti e presupposti di legge richiesti. In altri termini, opera in tutti quei casi in cui non vi è nessun tipo di discrezionalità amministrativa e tecnica e il Comune deve solo verificare la sussistenza dei requisiti di legge. Tra tali interventi figurano gli interventi di manutenzione straordinaria, di risanamento e restauro conservativo, di ristrutturazione edilizia che non necessitino di permesso di costruire.

La Scia consente di iniziare l’intervento edilizio al momento della presentazione della domanda senza alcun bisogno dell’assenso dell’Ente, che deve pervenire comunque nei 60 giorni successivi.

 

La durata dei titoli edilizi: termini di inizio e fine lavori e possibilità di proroga

Il permesso di costruire e la scia prevedono che i lavori inizino entro il termine di un anno che, per il primo, decorre dal rilascio espresso o dalla sua formazione per silenzio assenso (decorsi i 90 gg. dalla presentazione), per la seconda, direttamente dalla presentazione della domanda. Per il completamento degli interventi entrambi i titoli prevedono il termine di 3 anni dall’inizio dei lavori.

Il Testo Unico dell’edilizia prevede in termini generali la possibilità di chiedere una proroga adeguatamente motivata per fatti sopravvenuti estranei alla volontà del titolare del permesso, o per la particolare difficoltà dell’opera.

 

La normativa emergenziale e la proroga dei titoli edilizi per rilanciare l’economia

La normativa dettata al fine di prevenire la diffusione dell’epidemia di Sars Cov2, come noto, ha introdotto una serie di disposizioni volte a favorire il rilancio dell’economia con un’attenzione specifica al settore dell’edilizia.

In questo contesto è stata subito introdotta una proroga generalizzata dei titoli edilizi, per evitare la decadenza dei termini in ragione della impossibilità di iniziare o proseguire i lavori proprio a causa delle difficoltà legate all’emergenza sanitaria. In particolare, come previsto dal D.L. 18/2020 (c.d. Decreto Cura Italia) e dal D.L. 76/2020 (c.d. Decreto Semplificazioni), tutti i titoli edilizi, compresi i termini di inizio e fine lavori, nonché il ritiro dei titoli abilitativi edilizi, che siano in scadenza tra il 31 gennaio 2020 e la data di cessazione dello stato di emergenza, sono prorogati di 90 giorni dal termine dell’emergenza sanitaria, attualmente previsto al 31 luglio 2021. In altre parole, la durata dei titoli edilizi ed i termini previsti, ivi compresi le Scia, i permessi di costruire, le segnalazioni certificate di agibilità, le autorizzazioni paesaggistiche e le autorizzazioni ambientali, sono prorogati attualmente fino al 29 ottobre 2021.

Il D.L. c.d. Semplificazioni ha altresì previsto una proroga straordinaria per i permessi di costruire rilasciati o formatisi entro il 31 dicembre 2020 e le Scia presentate entro il 31 dicembre 2020. Tale proroga riguarda:

  • il termine per l’inizio dei lavori, che può essere prorogato di una ulteriore annualità,
  • il termine di fine lavori, che può essere prorogato di ulteriori 3 anni.

La proroga può essere richiesta sempre che il titolo non sia scaduto e sempre che gli interventi non contrastino, al momento della richiesta di proroga, con nuovi strumenti urbanistici approvati o adottati.

 

Come ottenere le proroghe: proroga automatica e proroga su richiesta

La proroga generalizzata dei 90 giorni dal termine dello stato di emergenza opera in via automatica e pertanto non necessita di nessuna comunicazione al Comune competente.

La proroga straordinaria dei 3 anni va richiesta al Comune competente.

 

Ipotesi di proroga residuali: il caso delle Denunce di inizio attività – D.i.a.

Una riflessione ad hoc va fatta per i titoli edilizi ormai abrogati ma ancora validi. È il caso delle Denunce di inizio attività – D.i.a. presentate in forza della previgente disciplina edilizia, i cui termini di inizio e fine lavori non siano ancora decaduti nel corso dell’emergenza sanitaria. Si ritiene che la proroga generalizzata di 90 giorni dopo il termine dello stato d’emergenza sia applicabile automaticamente anche a tali atti, mentre si dovrà valutare caso per caso se la proroga straordinaria prevista dal D.L. Semplificazioni possa essere applicata anche a tali titoli, ciò in ragione del rinvio espresso alla normativa della sola Scia anche con riferimento agli aspetti temporali.


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